本报11月17日一版报道全国首例小区车库之争一审落槌———法院判决：开发商无权卖小区车库后，引起社会各界的广泛关注。日前，正当小区车库销售黑幕被一揭再揭之时，南京房地产一业内人士又惊爆，南京所有小区车库均无土地证。这位不愿透露姓名的业内人士介绍，小区车库无土地证的主要原因，是所有开发商均未交纳土地出让金。

小区车库在造价未均摊房价、面积也没有列入公摊面积的前提下，销售依然不能算合法，因为开发商未取得车库的土地使用证。这位业内人士介绍，南京目前小区车库基本分为两种状况，一种已领到了销售许可证，从市场的角度来讲已具有了合法的销售身份;另一种则还没有销售许可证。由于江苏省物管条例的实施，考虑到政策前后的贯彻，对2001年3月以前领到销售许可证的小区车库，即可办理产权。但据透露，目前这部分车库数量很少。

购买商品房只要开发商的售房手续完备，购房者就可办理房屋产权证和土地使用证。但车库待遇却不同，即使办理了销售许可证，也根本办不了土地证。对此，业内人士提出质疑：对于商品房来说，必须两证(产权证、土地证)齐全才能公开销售，但车库只有产权证，消费者购买车库，今后能否转让和销售呢?法律界人士认为，即使现实情况能够正常交易，业主对车库拥有的也不是完全产权，充其量只能叫拥有权或相对产权。

正规销售的商品房能办到产权证，为什么车库就没有土地证呢?南京土地管理部门称，车库办不到土地证，主要是开发商根本就没有为车库单独缴纳土地出让金。开发商拿到地后在建房销售的过程中，所缴纳的土地出让金都是按照小区占地面积多少、容积率的大小摊到了楼面地价上。这部分楼面价自然成为房价的重要组成部分。由此看来，在土地出让金里原本就没有地下车库的一分钱。这也正是目前南京车库问题的又一易受质疑的软肋。

经修订在12月正式实行的江苏省物业管理条例规定：配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。一位物管专家就此分析说，这一条款无疑说明，不管小区地下车库的面积有没有进入公共面积分摊，也不管车库的造价是否分摊进房价，只要是小区规划要求配建的，都必须作为配套使用的附属设施，而归全体业主所有。目前，南京市有关部门要求开发商如果办理车库的销售签证、产权等手续时必须出具保证书，很可能就是为物管条例的实施埋下伏笔。