谢正军/图

提问

林某租了张某的自建房，该房属于违章建筑。在林某租房时，张某将这一情况告诉了他，并在房租上给予了一定的优惠。

住了半年后，林某搬出去并一直拒付拖欠张某的房租。张某为此多次找到林某，林某称，张某出租的自建房是违章建筑，两人签的房屋租赁合同不合法，他不应付房租。

张某想问，林某的说法有道理吗?

回答

北京市易行律师事务所律师周雷认为，张某可以向林某收取一定金额的房屋使用费。周雷表示，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的违法建筑不得出租，只有依法登记的房屋权利才受法律保护。由于张某的自建房属违章建筑，不能获得任何相关出租资质，因此，双方签订的房屋租赁合同无效。但根据《民法》规定的公平原则及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。尽管合同无效，但承租人在租房期间实际使用了出租人的房屋财产。承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。