法律规定为逃避债务无偿转让房产是有效的。但是该行为可以被撤销，一旦撤销则自始无效。

根据2021年生效的《民法典》第五百三十八条的规定，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百四十二条规定，债务人影响债权人的债权实现的行为被撤销的，自始没有法律约束力。

为逃避债务转移房产现在行不通了

最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确，对被执行人只有一套房可执行的三种情况，执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务，转让、转移自己名下的房产，造成了只有一套房产，不属于保护的对象

最高法昨（5）日公布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。该规定共32条，既包括执行异议原则上应当在三日内立案执行异议的事由应当一次性提出等程序方面的问题，也明确了被执行人名下的唯一住房可以执行等民生关切的问题，旨在规范执行异议和复议案件的办理。规定昨日起生效。

现状

只有一套房常致执行停滞

在最高法昨日召开的发布会上，有记者问，《异议复议规定》提出被执行人名下只有一套房产的也可以执行具体在什么情形下可以执行又应该如何执行

最高法院曾出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳表示，实践中，法院出于维护社会稳定的考虑，往往在被执行人名下只有一套房的案件中，法院就停止执行。

在很多金融机构作为申请人的执行案件中，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。最高法对此补充规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明房产可能被执行。

但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的案件中，执行程序就停滞。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。

新规

被执行人唯一房产也可执行

范向阳举例说，很多案件中，被执行人本来有几套房子，法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人就赶快卖房，把名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。

还有一种情况，现在一些城市房价上涨快，房屋所有人把房子出卖后，买受人把价款全部交付。一段时间后，卖方看房价上涨，不愿意交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到执行时，卖方说只有一套房子，你不能执行。

范向阳表示，本次司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。对于金钱债权的执行，有三种可以执行的情形。

第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如老人名下有一套房子，但其儿子房子多，对其保障就没有必要。

第二种情况，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，造成了只有一套房产，不属于保护的对象。

第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人及所抚养家属提供了可供居住的房屋。

针对非金钱债权的执行，执行依据就是交付居住的房屋。但考虑到被执行人租房子有一个周转期，所以给予3个月宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。

更多规定＞＞＞

执行异议原则上三日内立案

《异议复议规定》第二条：执行异议符合规定条件的，法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。

最高法院执行局副局长张根大表示，立案是司法程序的入口，对执行异议的立案时限等作出明确规定，旨在确保符合条件的执行异议都能够立案受理。

执行异议事由须一次性提出

《异议复议规定》第十五条：当事人、利害关系人对同一执行行为如果有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，法院不予受理。

张根大指出，这是借鉴国外立法例，明确了异议事由一并提出的原则，旨在解决异议人以不同的事由分开提出异议以拖延执行的问题。

被限制出境人有权申请复议

《异议复议规定》第九条规定：被限制出境的人认为对其限制出境错误的，可以自收到限制出境决定之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出决定。复议期间，不停止原决定的执行。

张根大解释称，限制出境决定虽不属于狭义意义上的执行行为，但会对被执行人权利造成重大影响，而法律又没有规定相应的救济渠道。这是参照了民诉法不服罚款、拘留决定时的救济方式。

不能执行他人购买合法未过户不动产

《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件。

登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，未能及时办理过户登记手续，如果仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。张根大说。

不动产承租人主张租赁权须在查封前

《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

张根大解释称，按照买卖不破租赁规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。法院在执行不动产时，应当保护不动产承租人的合法权益。

《民法典》第五百三十八条

债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

《民法典》第五百四十二条

债务人影响债权人的债权实现的行为被撤销的，自始没有法律约束力。