近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》明确了宅基地制度改革思路：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。

那么，现在农村宅基地改革走到哪一步了呢?

首先我们来看一下宅基地的定义。严谨的说宅基地就是农村住宅底下归集体所有的非生产用地，通俗的说就是农村房子底下那块地皮。显然，底下的那块地皮和地皮上的房子是没有办法分开的，但是农村土地所有权不属于个人，地上的房屋却是属于个人的，那块地皮和地皮上的房子从法律的角度被分开了。但是后来有学者指出所有权与使用权是可以分离的，农民虽然没有宅基地的所有权，但是有使用权。因此，《民法典》在“用益物权编”中正式明确了宅基地使用权。

为什么要限制宅基地使用权流转?

在我国，宅基地使用权流转一直处于被严格控制的状态，这与农村改革发展的历史密不可分。在我国大部分农村地区，农村宅基地实行福利性分配和无偿使用，农民取得宅基地基本没有成本。按照法律规定农村宅基地的使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且农民在出卖房屋流转宅基地后，再申请新的宅基地不被批准，这些都限制了房屋的自由流转，约束了农民对房屋的处分权，这同时也让房屋的财产权受限制，导致农民房屋收益权无法得到保障。

国家限制宅基地使用权的初衷是为了确保农村集体的居住保障功能完好，防止城市资本和银行把农民的房子套走。然而，随着农村经济的发展，这样的政策已经不适应农村的发展需求，农村宅基地制度必须改革。现在，已有不少地方已经进行了一些尝试。

天津“宅基地换房”模式

所谓“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地按照规定置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。但是一是农民换房后还需要补交一定数量的钱款，并且居住的面积也比原来要小，造成一些农民在换房后无钱装修或生活无着落。

换房后，在宅基地整理节余的过程中，农民并不知道其中的收益到底有多少，收益的去向也不明确。

其实类似天津的宅基地制度改革在过去有了不少，主要内容大多是将农民宅基地置换为货币、房产或较小面积的宅基地，改革的初衷是通过盘活农村宅基地节约出建设用地用于城镇和工业建设，解决城市建设用地紧张问题，农民在改革中往往处于被动地位。

江西余江房地收益分离

该试点允许农村宅基地可以通过转让、出租等方式进行流转，并且明确了这一流转过程是有偿的，但是，要求承租人或者受让一方，必须是本集体经济组织内部成员，且必须有建房资格。在此基础上，江西余江建立了相关的收益分配模式。因宅基地流转而产生的收益，将被划分为两部分，即房屋收益和宅基地收益，其中，房屋收益将直接归产权人所有，宅基地收益部分，则须在个人与农村集体经济组织之间进行合理分配。如何分配“宅基地收益”，试点过程中尚未有明确的成文比例划分。

江西余江的试点工作对流转的收益问题进行了探索，尽管对于基地流转的范围仍在农村集体经济组织内部，但对农村宅基地的改革来说也是一个不小的进步。

在有偿退出机制上，有些地区也进行了尝试

如洛阳市2009年开展农村宅基地有偿退出，但至今全市完成办理进程手续的只有99户，收回宅基地仅70处。2010年调查78%的农民工认为放弃宅基地补贴标准偏低，仅靠每人5000元的补贴(每户补贴约2—3万元)在县城或市区购房的资金压力难以承受。