交易前：开好证明，明确协议

卖方

1、房产证证明这个表明房产证是交易中心开出的，真实、有效。

2、身份证明就是说你的身份证不是伪造的，而且要与房产证上的名字一致，这样你才有权利出售这栋别墅。

3、如果出售的别墅带有租赁合同，那么你还要让你的房客写一个放弃优先购买权的证明书。已婚人士出售别墅还需要配偶的同意出售证明。

买方

4、身份证明书是必不可少的。

5、如果需要贷款则还要从所在单位开出收入证明。

6、根据06年出台的一系列政策，外籍人士在购买前还要出示该房屋为在上海购买的第一套居所以及在华居住、工作满一年的证明。

买卖双方

7、双方做一个别墅产权的调查以表明房屋买卖的真实、合法性。

8、签定协议，协议主要包括明确双方在交易过程中所产生的费用由谁支付；物业费、水、电、煤等费用如何结算和交付；别墅内原有的家具的品牌、数量以及家具如何处理；买方如何付款，几天到帐以及到帐几天后可以拥有房屋的使用权等都要在协议中明确的规定，这样就可以在后期的交易中避免许多不必要的麻烦，使交易简单化。

交易中：算好税费是关键

买方

9、要支付2.5元平方米的交易手续费，这个费用只计算别墅的建筑面积不包括花园以及不计入建筑面积的部分，例如层高不足2.8米的地下室等。

10、房价0.05%的合同印刷费和总价0.15%的公证费。

11、200元的交易登记费，约500元的配图费，5元的权证印花税以及房价3%的契税，此外李先生还要支出房价3%的地价税。

卖方

12、2.5元平方米的交易手续费房价0.05%的合同印刷费和总价0.15%的公证费。

13、如果别墅购买后未满5年就进行了交易，需要支出按售房收入减去购房价款后的差额的5%的差额税。

14、卖房子自然少不了个人所得税的交纳，这笔费用按照售房收入额去购房价款和合理费用后的余额的20%支付。

15、还有房价5%的综合税也需要卖方交纳。

16、另一个要卖方交纳的税费是2005年6月1日才新开始征收的土地增值税，该税的具体征收办法为：别墅超过5年转让的，根据税务部门审核结果，属于自住房产，免征个人所得税；3年至5年转让的则减半征收；3年内转让则全额征收别墅增值部分的个人所得税。如果卖方在内3-5年，则减半征收土地增值税，如果5年以后才转让，在确定该别墅是自住性质之后，就可以不用缴纳土地增值税了。

交易后：做好交接工作

买方

17、与卖方一起去将电话、水、电、煤等做更名以免以后产生纠纷。

18、去别墅小区的物业管理公司做个登记，表明这套别墅已经是你的拉，今后所有和别墅相关的事务以后都要对你负责。