土地转让有两种方式：一是土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人，二是在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

1、土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

2、在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。

二、非法转让土地要承担什么法律责任?

根据《土地管理法》第73条和《实施条例》第38条的规定，非法转让土地的法律责任是：

(1)没收违法所得;

(2)对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状;

(3)对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;

(4)可以并处罚款，罚款额为非法所得的50%以下;

(5)对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;

(6)构成犯罪的，依法追究刑事责任。