2008年10月13日,成都市农村产权交易所(下称农交所)正式揭牌。这个筹备近半年的农村产权综合性市场平台的推出意味着:林权、土地承包经营权、集体建设用地使用权及农房产权等农村资产首次跨入了我国市场经济体系的大门。

在农交所揭牌当日,12个项目举行了现场签约,其中包括3个集体建设用地使用权流转项目,流转面积约150亩。而在农交所新设立的网站上,已有10个集体建设用地使用权及农房流转项目挂牌,主要集中在双流、温江两地一这恰是成都推进集体建设用地使用权流转改革的两个试点市县。

虽然在十七届三中全会的公报中并没有提及农地流转的具体措施,但多方人士均认为,土地制度改革将成为当前相关法律修订及体制调整的重心。全国政协委员郭松海表示:“开放集体建设用地使用权流转市场,将使得我国农村建设用地与国有建设用地具有同等地位,是此次农村制度改革的重要创新。”

流转尚存瓶颈

事实上,农村产权流转在统筹城乡综合配套改革试验区的成都早已密集试行。

2006年3月,四川省首家市级农村土地承包流转服务中心在成都成立。2007年7月,成都市国土资源局出台《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》,规定集体建设用地可以进入市场公开出让。今年4月,成都又成立全国首家农村产权流转担保股份有限公司,集体土地流转方式向自由流转靠拢。

成都的经验是,集体建设用地使用权的出让方必须是集体经济组织——这有效规避了现有法律条文的限制;集体经济组织使用的集体建设用地使用权流转,必须经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意。

然而,上述做法在一些业内人士看来仍存较大瓶颈,“脱离了试验区便很难在其他地方复制”。

“目前各个试点均是通过抵押的方式来实现流转,但这和现行《土地管理法》相违背。”房地产高级经济师章林晓在接受记者采访时表示。据了解,此前国土资源部试图通过修订《土地管理法》对此方面放宽,但修订过程相当谨慎,最终没能在十七届三中全会上露面。

章林晓担忧的是,在还未以法律限定流转规则便开放市场,“可能会对农民权益造成更大的损害”。而在此前,成都市曾请求国家赋予成都在统筹城乡有关法规规章方面的省级立法权限。

“另一项困难则来自农村产权关系的不明晰。”郭松海表示,“确权”是决定集体建设用地是否能流转的前提,但当前农村土地权益关系错综复杂,确权尚有较大困难,因此“真正实现集体建设用地流转还有很长一段路要走”。

冲击房地产市场?

公开资料显示,目前我国约23亿亩的集体土地当中至少有1/3是建设用地。农交所的开放,意味着将有大量集体建设用地进入市场,这将对房地产市场产生多大的影响?

“冲击巨大”是多数业内人士的共识。章林晓指出,关键在于流转规则。“如果不需经过征收为国有土地的程序,即可以不受限制的流转,那么短期内势必会深刻改变现有的市场格局,造成房价下跌。但是如果依然要先征收为国有土地再进行转让,那么影响会很小。”

郭松海并不赞成将农交所的模式快速地在各大城市间复制,他认为当前并不是一个恰当的时机,只能有限制地逐步放开。“如果—旦完全放开,房价肯定大跌。现阶段影响房地产市场的各种关系没有稳定,到时候只会更加混乱。”

农村存量房,即“小产权房”则成为更多人关注的焦点。在许多城市,城镇市民购买农民宅基地已经成为事实,这也成为改革中不可回避的现实问题。集体建设用地是否允许流转,也便成为小产权房能否合法化的关键。

郭松海的意见是,如果要将小产权房合法化则要参照现有的经济适用房规则。

“对于在第一次房改中没有享受到房屋政策、未能解决基本住房需求的人群,可以考虑趁着本次土地改革的契机,让他们在补缴土地出让金后办理土地使用权证和房屋使用权证,但是五年内不能上市。”

“一旦解决了小产权房的问题,下一步突破的重点则应该放在城镇居民是否能够购买农民宅基地的问题,这将会在日后成都农交所实践过程中显露出解决路径的雏形。”郭松海说。