一、虚假表示的行为特征

虚假表示的行为特征：

1.虚假表示的本质为造成或足以造成引人误解的后果，会导致消费者对商品质量产生错误的认识和理解，欺骗消费者；

2.该行为是经营者对商品质量、声誉的若干方面作虚构或隐瞒的不实标注，如把不合格的商品标为合格，把含氟的产品标为无氟等；

3.该行为是直接表现在商品或其标签、包装上，虚假做法直接简单；

4.该行为并不侵害哪个特定竞争对手的合法权益，是直接作用于消费者或用户，影响整个同行业的竞争对手，属于一种欺骗性市场交易行为。

行为人进行意思表示时，根本就没有受约束的意图，即行为人故意使意思表示与其内心意志不符，称为虚假的意思表示。

二、虚假宣传构成要件

虚假宣传构成要件如下：

1.行为主体为广告主、广告代理制作者和广告发布者；

2.客观上行为表现为其商品或服务做虚假广告或者其它虚假宣传的行为；

3.上述行为引人误解；

4.主观层面表现为行为主体明知或者应知情形下作出了虚假宣传行为。

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条的规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。

三、开发商虚假宣传需不需要担责

开发商虚假宣传需要担责，担责需要具备如下条件：

1.房地产商发布了虚假广告。

2.购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

3.购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。