具体操作流程归纳如下：

1.首先，要看房屋所在地是否有限购政策。如有，买方应先根据当地的购房政策确认一下是否有购房资格。如果等签订完房屋买卖合同后再确认，发现自己没有购房资格就为时已晚了，这时买方须承担买卖合同不能履行的违约责任。

2.贷款买房(无需贷款，可省略)

第一种情况，纯商业贷款及组合贷款。买方到银行贷款受理部门确定一下贷款额度(携带：身份证、收入证明、户口簿、结婚证或单身证明;如使用商贷与公积金贷款相组合的贷款，则还要提供公积金账号)

第二种情况，纯公积金贷款，确定一下贷款额度，带好身份证、结婚证或单身证明、户口簿、公积金账号、收入证明等材料。

3.到房屋所在地的区房地产交易中心购买“房屋买卖合同”，要贷款的买6本一套的，不贷款的买5本一套的，建议多买一到二本，以免写错项目，进行修改，还要重复购买。

4.买卖双方填写一式六份房屋买卖合同，未尽事宜写入“补充条款”栏。

5.买方带好经双方签字并盖章的买卖合同和身份证、户口簿等相关证件到房产交易中心查询一下买方是否有购房资格。

6.购房资格审核通过后，买方支付首付款，买卖双方携带相关资料到房地产交易中心核定各自的税负情况;

7.买方带好经双方签字并盖章的合同，带上其他证件材料等，去银行申请贷款。

8.买卖双方携合同以及其他一应证件材料，一同去交易中心办理过户手续。

9.去财政局指定的金融机构开具购房款发票(一般在房地产交易中心都有窗口)。

10.凭收件单去交易中心领取新的房地产权证。

11.银行和买方凭借新的房产证去办理抵押权他项权利登记证书。

12.他项权证办好后，银行向卖家发放贷款。