一、为什么会出现这种情况呢?下面我们从几个方面进行分析:
1、客观条件是新农村建设的推动成为基础
随着城市化进程的加快,商品房的价格逐步上涨,有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项,获得规划审批,再虚报户口数骗取宅基地用地指标,建成房屋后入市交易,这些房屋很多都没有任何手续,就直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。正因为大环境的契机,小产权房从此之后大量出现。
2、客观原因是政府缺乏监管和良性引导
按照我国现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》等的规定,,其实是严格禁止农村集体组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设的,也是严格禁止城镇居民在农村购置宅基地。但是从政府的实际监管看,政府并没有起到较好的监管和引导作用。在小产权房出现的前期,政府几乎不监管,内在原因是政府也可从中受益,但是到了后期,当小产权房大量出现时,政府显得举手无措,无法及时作出更好地能够不影响社会稳定的决策。
3、客观推力是房价上扬促使小产权市场发展
从供需方面来看,小产权房的供需呈现良好态势。受到自身收入和大经济环境的影响,很多人根本无法承担一手或二手商品房的高昂价格,为了求得生存,不得不退而求其次,选择小产权房。从供应方面,因为小产权房大都处于城乡结合部,农村地方也有大量的集体土地可供开发,基于农村发展收入的考量,很多农村明知不合法,仍然与房产商合作推出小产权房。在一定程度上,消费促进了供应,也带动着小产权房的发展。再往上追溯原因,房价上扬成为客观推力。
二、可以购买小产权房吗
根据上文所提到的相关法律法规,我们可知道其实小产权房买卖并不合法,签署的小产权房买卖合同也归于无效。但是,还有很多人选择购买小产权房。很多购房朋友自然就有了这样的疑问,“我可以购买小产权房吗?”,下面我们就来谈一谈购买小产权房存在的风险,以便购房朋友考量。
1、购买小产权房存在法律风险。
根据法律规定,小产权房是不合法的,进而随之签订的买卖合同也是无效的,在这种情况下,法律并不对买卖双方的利益加以保护。一旦涉及纠纷,或者一旦国家征地拆迁,小产权房的购买者也是无法得到相应的赔偿的。当然,后续的办理过户手续,甚至申请抵押贷款都是不可能的。这些法律风险要远远大于大产权房的法律风险。
2、购买小产权房存在保值风险。从上文我们可以知道,由于小产权房的不合法性,导致了小产权房得不到法律的认可和保护,无法办理合法的产权手续,这样就会使购房者在购房后不能合法转让过户,这显然会对房屋的保值和升值产生很大影响。
3、购买小产权房存在交付和质量风险。因为小产权房开发过程中开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。再加上开发单位如果是没有资质,则会对能否按时交付房屋这个环节造成影响,在质量上也存在着很大的风险。
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