见房价高涨，蒋女士不顾已经签订的房屋买卖合同，将房子以更高价格卖给了别人，结果被先前买主告上法庭要求赔偿损失。伴随着房价的起起落落，近年来，法院受理的二手房买卖纠纷案件大量增多，鼓楼区法院近1个月也判决了不少此类案件。记者昨从该院选出了两个案例，并请主审法官进行了点评，提醒房屋买卖双方谨慎交易、自觉遵守合同约定，防止造成不必要的纠纷。

案例1

房主一房二卖

被判吐出9万多得款

29岁的王某军是一名自由职业者，为了能在南京市中心买套婚房，他关注了很久却一直下不了手，不为别的，只为房价涨得过高过快。2009年7月底，正是金融危机过后房价一日三涨的时候，婚期将到的王某军不敢再等了。随后他看中了广州路5号一套建筑面积为29.55平米的单身公寓房，与房主蒋女士见面后，几经讨价还价，王某军最终以50.5万元的价格将房子拿下。因交易房屋当时处于出租状态，双方约定首付款46.5万元在同年11月27日(即租赁期满日)前支付，并在该日前办理过户手续。8月1日，双方正式签订了房屋买卖合同，王某军按约支付了2万元定金。接下来，王某军忙着筹钱只等对方按时交房了。

也许是因为当时房价实在涨得太快的原因，经不住诱惑的蒋女士于同年11月12日又将房子卖给了一个叫吴凯的人，并随即办理了过户登记手续，这一次蒋女士把房子卖到了60万元，比当初与王某军合同上约定的房价高出了9.5万元。就在蒋女士还沉浸在多卖近10万元的兴奋之中时，她与王某军约定的交房时间到了，王某军找上门后，麻烦说来就来。王某军很生气、很愤怒，但也很无奈，因为房屋交易一旦完成过户登记，再把它改在自己名下几乎是不可能的了。但王某军表示不会就此罢休。

为了如期完婚，王某军随后又硬着头皮买了一套与蒋女士房屋面积差不多的公寓房，但据称房款却为之多付了20万。事后王某军又去找蒋女士讨说法，在协商赔偿损失不能达成一致的无奈下，他一纸诉状将蒋女士告上南京市鼓楼区法院，要求蒋女士双倍返还定金4万元，赔偿实际损失7.5万元(扣除多返还的两万元定金)，并承担本案诉讼费。案件审理中，原、被告对双方签定的合同性质产生争议，王某军认定的是房屋买卖合同，而蒋女士则坚持认为是定金合同。蒋女士还辩称多次催王某军支付首付款，但王某军拒不履行，应视为其自动放弃权利。

5月11日，鼓楼法院就此案作出一审判决。法院认为：王某军和蒋女士签订的合同，对涉案房屋的地点、面积、总价、付款方式及房屋交付等内容均作出了明确约定，符合房屋买卖合同的构成要件。虽然双方在合同中没有写明首付款的具体支付时间，但双方合同内容载明，王某军付款后双方应于2009年11月27日前共同办理房屋所有权过户，据此可以确定王某军付款的期限应在此时间前。但蒋女士在合同履行期间擅自将涉案房屋出卖给案外人，并转移了房屋的所有权，应当承担违约责任，王某军要求蒋女士承担双倍返还定金的违约责任符合法律规定。

随着房价上涨，由于蒋女士的违约行为，导致王某军此后购房实际支出了更多的资金。蒋女士与案外人约定的总房价高出原被告约定的总房价9.5万元，原告主张9.5万元为其损失，法院予以采纳。鉴于本案适用定金罚则，蒋女士双倍返还定金，故王某军主张蒋女士赔偿实际损失7.5万元于法有据，法院予以支持。

最终，法院一审判决被告蒋女士双倍返还王某军购房定金4万元，并一次性赔偿王某军损失7.5万元。案件诉讼费1300元，亦由蒋女士承担。

案例2

抢房心切弄错朝向

悔约损失3万违约金

人到中年的俞某媛是南京某高校教授，近年来为改善家庭住房，俞教授一心想再添一处房子。去年9月初，目睹南京房价一日几涨的严峻态势，她再也等不急了。9月12日，俞教授通过一家中介机构看中了龙江高教新村的一处二手房，因怕别人将房源抢走，俞教授即于午饭时分随中介人员前往看房，看后即有了购买意向。当日傍晚，俞教授再一次赶到卖主彭先生家看房，此次看房主要是察看房屋朝向，防止买下的房子日照不足。由于时间较晚，加上心情急躁等因素，俞教授把朝向为北的房屋看成了西南向。看房的次日，俞教授即匆匆与彭先生及中介方签订了《房地产买卖中介合同》，以110万的总价买下房子。合同签订后，俞教授按约于9月13日支付给了彭先生购房定金2万元，9月30日又支付首付款35万元。

随后到来的国庆长假，终于定下心来的俞教授，通过房地产网络细看买下房子的详情，此时她才突然发现房子的朝向不是西南向而是她最讨厌的朝北向。情急之下，俞教授当即就去找中介人员，称房子因朝向不对她不要了，并提出了撤件要求。经过三方协商，10月14日各方均同意解除合同并一起去房产局撤件。合同解除后，卖主在返还俞教授购房款时，扣了她3万元违约金。房子没买成还倒赔3万，事后俞教授越想越窝火。为了再把3万要回来，前不久她以中介人员及卖主彭先生把朝北向的房子说成是西南向，加上当时傍晚天暗自己辨别不出为由，将彭先生告上鼓楼区法院，要求其返还未经同意私扣的3万元。

接到法院的应诉通知后，作为被告的彭先生气得要命，因为在他看来俞教授根本没说真话。案件审理中，彭先生辩称，当时俞教授急切地一天内中午、傍晚两次看房，俞教授问什么他答什么，根本没有欺骗俞教授，也没有花言巧语说服俞教授买房的行为，况且合同中也没有约定房屋朝向。俞教授单方违约，他开始曾要她承担5万元的违约金，后经中介做工作才答应收3万，并向俞教授出具了收条，根本不存在强扣一说。当事中介人员出庭作证时，证实了彭先生的说法。法庭依据查明的事实，认定彭先生当初从俞教授支付的房款中扣除3万元违约金，系双方协商一致的结果，俞教授的起诉主张没有事实依据，故判决驳回了俞教授的诉讼请求。(文中当事人均为化名)

■法官说法

慎签合同，签了就别折腾

依法签订的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的义务。不管是买方还是卖方，都是如此。但在如今的房屋买卖上，由于房价上涨过快，不仅出现了卖房人故意违约追求更高卖价的行为，也出现了买房人心理急躁买房后反悔的情况。这种现象不仅发生在个人对个人身上，也发生在开发商对买主身上。买房人要规避出现上述麻烦，在确定购房前认真查看鉴别房屋质量、朝向，慎之又慎地签订购房合同。在签订合同时一要明确合同性质，二要明确付款时间，能及时办理过户的要尽早办理。对于卖房人来说，与其弄巧成拙被人告上法院即败诉，还不如不去动歪脑筋，否则折腾老半天既赔钞票还损害名声，实在不值得。