规范房地产经纪行为保护当事人合法权益

——解析《房地产经纪管理办法》三大新看点

住房城乡建设部等部门近日联合出台《房地产经纪管理办法》，记者26日采访业内人士和权威专家，他们表示此次《办法》的出台，有助于进一步规范房地产经纪行为，让广大群众买房放心、买房省心、租房安心。

提高从业门槛实行机构备案

目前，二手房市场快速发展，行业准入门槛低是房地产经纪领域不争的事实。许多从业人员没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大。

链家地产总裁左晖说：“房地产经纪人是一个专业工种，应该有上岗资质。目前我们公司大概有60％的员工取得执业资格。”

《办法》规定，国家对房地产经纪人实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格制度统一规划和管理，并对房地产经纪人、房地产经纪人协理考试制度作出了规定。

21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航说：“我们赞成严格执业资格，我认为今后还应该建立黑名单制度。比如有挪用客户资金等行为的人永不录用。”

另外，目前，对房地产经纪机构没有资质要求，设立房地产经纪机构的条件较宽松，到房地产管理部门备案、接受监管的机构比例不高。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说：“北京1．2万家房地产经纪机构中，仅有5500多家到房地产管理部门备案，备案率不到一半；深圳7800家机构中，仅有1200家备案，备案率只有15％。”

针对这种情况，《办法》要求，房地产经纪机构及其分支机构应当自领域营业执照之日起30日内，到所在直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案，主管部门应将部分备案信息向社会公示。

多项措施保护二手房交易当事人合法权益

通过房地产经纪机构买卖房屋或是出租求租房屋，当事人最担心的就是经纪机构隐瞒或者不充分披露信息。

针对这种情况，《办法》规定房地产经纪机构及其分支机构应当在经营场所公示相关内容，包括营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；业务流程；收费项目、依据、标准；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同示范文本等。

针对业务委托不规范问题，明确规定了房地产经纪服务合同行为。《办法》对房地产经纪服务合同的形式和基本内容提出了具体要求。

针对房地产经纪服务违规收费问题，对房地产经纪服务实行明码标价制度。《办法》对房地产经纪服务的价格公开、禁止行为和法律责任等做了较为详细的规定。

针对交易资金安全问题，规定实行交易资金监管制度。《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

针对各种各样的不规范经纪行为，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

柴强说：“《办法》中的许多条款都具有很强的针对性，有助于规范房地产经纪行为，保护当事人合法权益。”

政府：提供公共服务严格实行监管

在规范房地产经纪行业过程中，政府应该扮演什么样的角色？《办法》给出的答案是行业监管者与公共服务提供者的双重角色。

公共服务体现在，《办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。

柴强表示：“针对过去管理中重管理轻服务的问题，《办法》体现了寓服务于管理的新理念。”

另一方面，针对房地产经纪违法违规行为突出问题，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。

《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

北京市住房和城乡建设委员会委员王荣武说：“执法检查一直是我们规范市场、保障消费者权益的一柄利器。比如2010年我市累计检查经纪机构4486家，下发《责令整改通知书》517份，行政处罚91家。下一步，我们将建立日常巡查执法机制，确保《办法》实施后，各经纪机构能够严格执行。”