【简介】

2014年6月19日，原告王某与被告某房地产公司签订了《房屋买卖合同》，购买被告一套既有房屋。合同约定的房屋建筑面积为105.25平方米。原告支付房价并取得该房屋后，发现该房屋的建筑面积为82.94平方米。原因是建筑结构是一个带有倾斜屋顶的顶层阁楼。根据规定，楼层高度低于2.2米的部分的建筑面积在房屋登记时不予登记，导致面积“缩水”。原告提起诉讼，经法院审理后，要求被告退还购房款中合同面积与登记面积有误的部分，双方在签订本合同时，根据该房屋的特殊设计，对2.2米以下的房屋价款的支付没有明确约定，双方对此负有责任。该部分具有一定的使用价值，被告支付了相应的建设费用。根据公平、等价有偿的原则，原告应当向被告支付相应的价款。考虑到这部分区域毕竟与正常房屋不同，原告按正常房价支付房价是不公平的，被告应适当返还。因此，法院命令被告退还原告购房价格的30%

[律师的回答]

签订购房合同时需要注意的事项是：

1。注意广告陷阱

为了卖房子，开发商经常在销售广告（包括沙盘、售楼书等）中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、停车位、超市、容积率、建筑间距等配套设施进行漂亮的描述，但是，合同中没有此类承诺。因此，当规划变更、停车场绿地、房屋下方的大型水泵、道路长时间开放时，当买方要求声明时，开发商以规划变更已获得规划部门批准为由推卸责任，或因合同协议不明确而推诿，消费者通常很难获得赔偿。房地产开发商或代理商利用买家来假设广告内容将写入合同。因此，在发生争议和法庭诉讼的情况下，法官通常会根据合同条款判断案情，而不完全是广告。注意销售陷阱

首先，在获得预售证书之前，利用微利诱使内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、非公开预售商品房的行为。由于内部认购的商品房价格相对较低，对购房者自然具有吸引力。在这个过程中，购房者认为他们买到了便宜货，开发商也借此机会筹集资金。但是，内部购买的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下出售的，其销售行为是违法的。因此，一旦出现问题，买家的合法权益往往得不到充分的法律保护。这样一来，购房者的投资就充满了风险

其次，在房屋数量、房屋类型和定位的介绍以及价格的制定上制造了一种错觉，制造了一个问题。前者与销售过程的速度有关，后者决定了销售利润的厚度。开发商的做法是推出四分之一或三分之一的预售房屋，并仔细匹配推出的单元。通常先选择最差的户型和楼层，这样一方面你可以声称那些好的单元是“名花所有”，另一方面，你可以避免这些“丑女孩”到最后一个“等待女孩”

在定价方面，其他单元的定价将根据前期推广单元的销量进行调整。一般来说，在开盘之初，开发商通常会将价格定得更低，并以所谓的“最低价格”（通常是大楼的楼层和最差的楼层）吸引客户。一旦顾客来买房，“最低价”就会消失。在实践中，我们会看到，只要销售控制、销售网站布局和广告炒作成功，价格就会稳步上涨，甚至从开盘时的三四千元飙升到收盘时的五六千元。

第三，大力营造现场道具和销售的氛围。为了营造销售旺季的假象，开发商（销售人员）经常找一些亲戚朋友在销售现场“育儿”，并在销售业绩图上伪装成红色？红色标志代表已售出的单元？，它让人们觉得房地产容易销售，销售火爆，这导致了客户的购买欲望。

第四，设置了存款陷阱。我们经常遇到这样的情况。一旦客户看到某种类型的房子，并表现出购买房子的意愿，销售人员就会告诉你，只有一种类型的房子。如果你不付定金，其他人会购买并要求客户立即支付定金。如果客户表示自己没有带足够的定金，销售人员会先让客户支付500到1000元的“小订单”，然后签署订阅协议，第二天再让客户支付“大订单”。一旦客户提交了“大订单”，销售人员将完成诱捕客户的任务。因为我们看到的认购协议经常有这样的条款：“如果合同没有在约定的时间内签署，支付的定金将不予退还”。在签署认购协议后，许多客户经过反复考虑，不想购买认购的房屋。考虑到认购协议规定，如果他们不签字，他们将不会退还押金。为了避免押金的损失，他们将签署他们不愿意签署的合同，这将给他们自己带来更大的损失。注意“五证”陷阱

一个合法、正规的房地产开发商必须拥有完整的“五证”和“两本书”。所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设项目规划许可证》、《建设项目建设许可证》，又称《建设项目开工许可证》和《商品房预售许可证》“两本书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对卖方的基本要求。然而，在实践中，为了掩盖虚假情况，一些开发商（销售人员）通常会找借口不出示这些文件的原件，或者说他们持有特定程序中的相关文件以供批准，或者说文本放在远离销售办公室的公司总部。销售人员经常要求客户先签认购书或合同，一旦客户交了定金或购房款，如果有问题，开发商（销售人员）会立即变脸，客户在售房时永远看不到销售人员春意盎然的笑脸。注意合同陷阱一般来说，开发商（销售人员）会给客户一份准备好的合同。合同中将有许多空白区域。一些区域需要在双方确定后填充，而一些可选填充区域可能仍然是空的。此时，购房者往往认为应该说的话已经写好了，即使合同已经完成，也正是这些差距为开发商将来作弊提供了条件。例如，标准合同第15条规定的产权证办理延迟的，违约金按每日支付房价的0.03%计算，但如果您不注意，开发商（销售人员）将按照全额购买价格的0.03%承担违约责任