关于沈阳市首套购房政策的认定标准主要包含以下要素：

首先，如果在过去曾经通过借款购买过一处物业并成功售出，那么该物业在房屋登记系统中是难以被检索出来的，然而这并不妨碍借款者可以在其银行征信系统中找到相关借款记录。

在此种情况下，若再次借款购买房产，则可以视作首次购房行为。

其次，同样地，倘若在过去曾以全款方式购置过一处房产并已成功售出，在房屋登记系统搜索不到此项记录，同样可以视为首次购房。

最后，对于个人名义下已经存在的两处商用房产的借款记录，只要这两笔借款均已还清并顺利进行了售出交易，同时还需要出示这两处房产已经成功售出的证明文件。

此时，再进行贷款时，仍可将其视为首次购房行为。

《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第二条

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0．7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。