二手房交易时应注意的问题

一、关于合同签字的注意事项无论是签订《居间协议》还是正式的《房产买卖合同》，都应由产证上的所有权利人和买受人本人在合同上签字，如果一方要求由代理人签字的，应到公证处办理委托公证。

二、购房资格审查与责任承担通常购房资格审查是在签订正式的《房屋买卖合同》之后进行，如果买受人购房资格未能审核通过，将导致合同无法履行。因此，我们建议买卖双方可要求房产中介对买方的购房资质进行审查判断，另一方面最好预先拟定购房资格如何不能审查通过时，应该如何承担责任的条款。

三、房屋的权利状况的审查对于买方而言，不仅要审查卖方是否具有产权，同时还要注意审查房产是否设置抵押，抵押权人是银行还是个人。如果有可能，可以打听一下产权人的财务状况以及职业等，因为实务中出现过这样的案例：产权人借了高利贷，并用房产进行抵押，但是没有进行抵押登记；虽然法律上没有登记的抵押权不能对抗第三人，并不妨碍交易的进行，但是还会存在其他风险，比如：房产在交易过程中有可能被法院查封；甚至交易完成后，高利贷的债主还可能到房产所在地进行没完没了的骚扰。

四、关于贷款的问题实务中，很多的二手房的买家都是需要贷款的。这个问题存在以下风险：

1、由于买家的原因导致银行不批准贷款申请，甚至更换多家银行也不能获得通过；

2、由于银行的原因迟迟不放款，实务中曾经出现过延迟6个月放款的情况。对于这个问题，通常约定由于买家的原因导致贷款申请不能批准的，应该及时用现金补齐，否则要承担违约责任；由于银行的原因延迟放款的情形，建议可以约定一个双方都能接受的合理期限，如果超过这个期限，双方可以选择解除合同或者约定违约责任的条款。

五、户口问题二手房的户口问题是买家特别要注意的，因为一旦卖家不迁出户口，在上海的司法实践中，如果买家以要求卖家迁出户口为诉由的，法院一般均不予受理，而且也无法强制执行迁出户口。因此，为了保证买家的权益，买家可以要求在买卖合同中约定，户口如果不及时迁出，卖家要承担违约责任的条款。而以该条款要求卖家承担违约责任的诉讼，法院是可以受理的。