(一)取得国有土地使用权

根据商业存在原则，申请设立房地产公司，应当先取得土地使用权、房屋建筑物所有权或已与土地管理部门、土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。因此外商投资房地产的第一个环节是取得国有土地使用权证。

(二)项目核准

向相关部门提交项目申请报告，具体审批部门为：总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请报告审核后由国务院审批。总投资1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目由国家发展改革委审批。总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目由地方发展改革委员会审批。

(三)名称预先核准登记

名称预先核准并不是外商投资项目立项核准的前置程序，可以先于、晚于或者同时与立项核准同时进行。

(四)设立审批

审批机关同意批复的，向外商投资房地产企业颁发《外商投资企业批准证书》，外商投资房地产企业凭《外商投资企业批准证书》向工商行政管理部门申请设立登记。外商投资房地产企业通过商务部审批后，取得的是1年期的《外商投资企业批准证书》，在有效期内申请注册，取得国有土地使用权后方可换得正式的《外商投资企业批准证书》。

(五)备案制度

地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。未经备案的，不予办理外汇登记手续;不予办理资本项目结售汇手续。

(六)工商登记

外商投资房地产企业凭《外商投资企业批准证书》向工商行政管理部门申请设立登记，取得有效期为一年的营业执照。

(七)外汇登记

外商投资企业领取营业执照之日起30日内办理外汇登记。凭外汇登记证及外汇局批准开设外汇帐户的批文，在所在地外汇指定银行开立外汇资本金账户、外汇结算账户，只有开立了外汇资本金账户，外方的注册资本金和外汇借款才能结汇入境使用。