赵女士家住临近海边的一处非封闭小区，每天下班回家，她不得不面对小区内四处堆放的垃圾，小区外来车辆也经常把道路挤得水泄不通。数月前，又一家物业公司撤离后，小区垃圾没人倒、杂草没人锄，彻底成了“没娘的孩子”。记者调查发现，业主与物业公司的矛盾一直都存在，经常是居民埋怨物业服务不到位，物业埋怨居民不交费，这种“鸡生蛋蛋生鸡”的恶性循环将业主和物业公司的关系越搞越僵。

物业退出小区杂乱

赵女士所在的这处小区曾经有物业管理，但因为物业服务水平达不到部分业主的要求，导致物业费难收，这几年已经先后有两家物业公司先后撤离。赵女士说，大部分业主不满意的是小区因靠近海边，外来的车经常堵塞小区道路，导致部分业主停车难。“有一次收物业费，我楼上的邻居就是不交，其实他不缺钱，就是对物业服务不满意。”赵女士说，有部分业主声明，只要物业公司把小区内的外来车辆都清走，他们一定把物业费全部补交上。

记者了解到，青岛部分老楼院的物业基础不像新建小区那么好，居民对享受到的物业服务不满，导致有些小区拖欠物业费问题严重，甚至有半数以上业主不交物业费。

物业收费标准难统一

昨日，记者又来到市南华通苑小区，在业委会主任白先生的带领下，在小区内走了一圈，干净的马路，整齐的车辆，尽责的保安，与一墙之隔的星海苑小区相比，这里的物业管理水平一点儿也不差。

白先生自豪地说：“他们小区有的车辆会停放在草地上，我们小区就没这种情况。”据他介绍，自2000年交付使用以来，华通苑小区一直由广厦物业负责管理。物业费最初是0．25元／平方米，前年因人工费上涨，物业费上涨至0．35元／平方米。而一墙之隔的星海苑小区内的两座楼由专门的物业公司来管理，小区卫生状况、车辆停放与华通苑并无不同，但物业费却比华通苑小区高了近两倍。据悉，多年以来，星海苑小区的物业费收缴一直是困扰物业公司的一大难题。

白先生分析道：“像我们这种开放式小区，也就需要个保安和保洁员，算下来物业管理成本一般不会高于0．35元／平方米。”

多数小区面临交费难

记者从市物业办了解到，由于住房空置等原因，我市几乎每个小区的物业费都收缴不齐，小区物业费缴纳率能达到80％就证明这个小区的物业已经做得不错了。可实际上，有些拒绝缴纳物业费的业主完全是为了争取个人私利无理取闹。某物业公司工作人员透露：“如果闹到法庭上，对谁都不好。”因此，物业公司一般只能一次次催缴。这么一来，“物业费收不上来，员工工资保障不了，时间长了，哪个物业都干不下去。”

据了解，目前，市内四区的物业费价格低于1元的已经很少见。按照白先生的算法，我市多数小区的物业费似乎都近乎“天价”。但记者从多个物业公司了解到，物业公司在运行过程中需要花费大量资金，员工工资只是其中很少一部分。员工服装费、工具费、公司办公费、水电费、营业费、公共部位维修费用、地面修补费用、绿化费用……小区内一草一木、一砖一瓦都需要花费资金来管理维护。

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物业服务标准难量化

据《住宅物业服务峰分等收费标准》规定，市内四区和崂山区的住宅物业收费将按基准价分等收费。按每平方米建筑面积每月收费为单位。但是，分级的衡量标准在操作过程中却不容易量化。“打个比方，签合同时物业公司承诺一周擦一次楼道栏杆，可是实际上多久擦一次谁能知道？”市民的分析不无道理。

虽然没有相关法律规定，但是有些新建小区的开发商为了保证小区正常运行，都在交付物业公司管理前会根据合同给物业公司一笔启动基金，少则几万，多则十几万。新建小区设施完备，没有老化现象，维修费用相对较少。此外，没有其他物业公司的遗留问题也是物业公司十分看重的一点。综合以上几个因素，多数物业公司都喜欢接手新建小区，对年岁久远的小区则“敬而远之”。

物业公司服务不到位，业主是否可以拒缴物业费？就这个问题，记者致电成功律师事务所曾杰律师。他表示，如果小区业委会已经与物业公司签订了合法合同，业主拒缴物业费就是不合法的。

城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

第一条为规范城市住宅物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循公平、公开及与物业产权人、使用人的随能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理单位开展物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政策定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。

实行政府定坐或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准以外，服务收费实行经营者定价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

第七条物价部门在核定收费标准，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容，服务质量、服务深度核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。

第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费。

本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调解。

第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其他违反本办法的行为。

第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十八条本办法由国家计委负责解释。

第十九条本办法自1996年3月1日起执行。