毋庸置疑,当前开征物业税、遗产税与赠与税等确实对房价有明显且不同的影响。就物业税而言,它是对不动产等在保有环节征收的财产税,且该税种属于对当前房地产市场开发周期间的各种税费的整合取舍后的一种新税种。当然,在此需要特别指出的是,目前市场上对物业税存在误解,认为物业税包含了土地出让金,实际并非如此。物业税的严格定义是税,而土地出让金是土地的级差租金,是地价。开征物业税并不意味着土地出让金的消失,更不意味着土地市场的终极。若把土地出让金纳入物业税要么土地市场不再存在;要么土地市场和地价都存在,但纳入了现有土地出让金的物业税对房市而言意味着新的税负。

同样,遗产税与赠与税也客观上对房价有一定的影响,但这种影响相对更为间接。遗产税与赠与税是一种调节代际公平的财产税,其具有明显的调节收入分配差距的作用。遗产税与赠与税对房价的影响,一方面反映在该税种产生的财富再分配效应对房产投机炒作的减震上。由于当前中国贫富差距较大,财富的过度集中客观上导致了富裕阶层闲置资金过大,而其单位财富边际效用低,从而其投机炒作偏好突出。与此同时,当前贫富差距所派生的房产消费格局和购买力格局变化,导致了目前房产供给结构更多地向这些具有购买力的投机、投资消费需求倾斜。遗产税与赠与税所带来的调节居民的贫富差距、避免代际不公平等效应,在缓解市场对房价的过度炒作需求的同时,又推动了房产供需的深层次变革——投资、投机需求下降,逐渐促使房产供给转向服务大众需求的普通住房体系。

另一方面,遗产税与赠与税需要个人财产申报制度和个人征信制度等的配套,这有助于缓解灰色收入、腐败收入等非法收入问题。房地产是一个非法收入洗钱的重要通道,是投机炒作房价的重要力量。从这个角度来看,开征遗产税客观上会起到一定的降低炒作的作用,对房价具有间接的影响。

但是,并无可信理据显示,可以把物业税、遗产税作为房价调控工具。这不符合税制本身的中性原则,即任何的税都是政府与私人部门之间的收益调节,它本身不具有调节特定市场价格的功能。用税来调控房价不仅无助于矫正房价泡沫,而且客观上增加了房地产市场的交易成本。

要矫正当前的房价泡沫,关键是要促进房地产市场的真正市场化——改变当前土地市场各级地方政府既是运动员又是裁判员的身份错位问题,政府应该回归到探索降低房地产市场交易成本的制度规则制定,以及维护市场公平竞争环境的日常监管工作中。