3月初，郑州颁布的一纸限购令，辅以限贷、加息等调控政策，令中原楼市瞬间降温。而国家调控房价的决心和信贷政策的全面收紧，或将是未来房地产金融市场的主基调。

政策指挥棒下，资本开始寻求新的着陆地，河南三、四线城市如今已成为开发商的投资新方向。而由于是绝对的价格洼地，再加上地方政府和开发商的助推，三、四线城市的地价和房价迅速飙升。

三线地产王

城市化进程较慢的三、四线城市，开始迎来一个发展节点。

动因不言自明。就在一、二线城市限购调控逐渐加码之时，三、四线城市的房地产市场正在展开一幅大干快上的火热蓝图。随着一年来房地产调控政策的演变，房地产商和社会流动性正迅速从一、二线城市挤出，向政策相对宽松的三、四线城市再次集结。

记者注意到，随着上海、北京、郑州等全国一、二线城市地产市场竞争的加剧、供求逐渐趋于饱和以及土地招拍挂政策的实行，再加之银行信贷政策的日益收紧、投资收益率的逐渐走低等原因，越来越多的房地产商开始进军地县级城市，如洛阳、漯河、开封等三线房地产市场。

伟业选择新乡作为首战，并在当年拿下新乡地王;新芒果在开封的项目——蓝湾国际(位于开封汴西新区)，首次在今年房展会上亮相，而在这之前，新芒果就曾在开封开发过萨拉曼卡项目;美景联手新密，将把伏羲山打造成复合型旅游文化地产项目。

早一批进入地市掘金者，诸如建业、绿都、未来包括上述部分企业等，他们提前布局的一个直接结果是，其地市公司的业绩在一季度表现格外抢眼。

因为县市级城市土地资源充足、成本不高、竞争不激烈，而且上升空间大、居民消费力比较高，收益率甚至可能更高。所以，有业内人士认为，大开发商转战县市级城市最直接的动机是寻找新的利润点。另外，进入县市级城市还有很多额外优惠。很多县市级城市都把实力雄厚的开发商当做招商引资的重要客户，在土地出让金、规划建设相关手续、规费等方面都有特殊优惠。

当然，开发商给当地带去了相对成熟、丰富的开发经验，提高了当地房地产的开发水平。一般而言，品牌开发商在中小城市的项目定位都很高端，这样也拉升了当地的房价水平。

开发模式

事实上，所谓三、四线城市，是相对于一线直辖市、二线省会城市而言的地、县级城市，这些地方楼市的发展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此操盘的时候也是手法不一。记者注意到，房企进军三、四线城市，主要有如下几种开发模式：

一、对地方政府投桃报李模式

三、四线城市的地方政府时下对城市发展的诉求十分强烈，部分投资开发企业同样将目光锁定在有发展潜力的三、四线城市。通过为市政资金缺乏的三、四线城市建设公共设施，获得优质廉价土地资源，分期支付土地款，减轻资金压力。这一点以东方金典较为典型。

二、招拍挂下的擒贼擒王模式

公司通过招拍挂拿地开发，这种模式较为常见。进入一个全新的市场，初来乍到的开发商在没有品牌影响力的情况下，开局往往比较艰难，缺乏关注度、知名度，对后续的开发、销售都不利。如果实力允许，一定要拿下当地的地王，大手笔的动作必然引发当地媒体的全面关注，使得开发商在短期内声名鹊起，成为全城舆论的焦点，塑造影响力品牌。

三、直接并购模式

收购当地企业是另一种比较常见的模式。手中拥有土地，但没有资金开发的三、四线中小房地产企业，往往成为被收购的对象，开祥房地产在新乡的项目——天下城就是案例之一。这种模式省去了土地招拍挂等一些繁琐事务，但也存在一定风险。

四、与三、四线城市的房地产企业合作模式

这种模式更为稳妥。例如建业住宅集团(中国)有限公司与开封地产龙头企业开封市大宏房地产开发有限公司联合在开封成立开封建业大宏住宅建设有限责任公司，在开封总投资逾60亿元，先后投资了建业大宏·城市花园、郑开·森林半岛、水系二期周边工程、西北湖度假会馆等四个项目。

双向投资

开发商到三、四线城市圈地，自然是奔着利益而去的。而大量的社会资本，几乎与之同时从一、二线城市，扑向广大的三、四线城市，直接购买房产，客观上成为开发商下乡的又一驱动。

据统计，到市地、县城去买房的有三种人，一是职业炒房客，郑州由于限购已无房产投资空间，绕道市地和县城，他们关注的多是大盘开发，特别是有实力的知名房企开发的项目。二是从当地走出去的有所成就的人，他们有的打着养老旗号在家乡买房置业，实为理财。限购使得外出务工人员及其那些滞留在一、二线城市的三、四线城市及所属乡村的大学毕业生们没有在大城市购房的资格，或者是房价高企使得他们根本无法在大城市置业，无奈之下，只好选择在家乡的三、四线城市置业，这就加大了三、四线城市的成交量。三是为家里父母老人买房的人。

而由于县域经济的发展，一些先富起来的人，选择向上投资，同样成为一股不可忽视的力量。比如长垣的经济发展迅速催动了该地居民赴新乡投资，同理，孟州前赴焦作、林州赶赴安阳等投资者不计其数。

不过，尽管三、四线城市迎来了一个开发节点，但这些城市的开发风险也不容忽视。一是市场容量小，如果项目过大则难以掉头;二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支撑，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻;三是地方政策变化大，很容易受到地方政府领导换届的影响。