一、案例介绍

＊＊公司是一家房地产开发企业，正在开发四栋高层住宅楼，该工程正常预算造价为10000万元，园资金困难拟寻求有垫资能力的施工单位。该住宅工程可售面积80000平方米，预计售价7300元／平方米，取得土地使用权所支付的价款为15000万元，房屋开发成本每平方米2600元，房屋开发相关的管理及销售费用为1750万元，工程人员预计如果资金充足12个月主体能够顺利封顶。

在正常拨付工程款的情况下（即不垫资），＊＊公司一般按照正常预算造价下调10％确定工程造价并与施工单位签订合同，达到计量支付条件后按工程计量的70％拨付计量款，主体工程封顶并验收合格后10日内付至工程价款的95％，质保金部分等质保期结束后支付。因＊＊公司面临资金困难，不垫资方案中假设＊＊公司可以从银行贷款取得一年期的项目资金，资金成本为10％，为简化计算假设首次付款时间为开工时（以下称不垫资方案）。

建筑企业甲公司有意为＊＊公司垫资施工，双方谈判垫资事宜，谈判情况为：施工单位垫资至主体封顶，工程验收合格后10日内一次支付除5％质保金以外的工程价款，则工程造价按正常预算造价结算，不再做任何比例的下调（以下称垫资让利方案）。

该住宅工程符合税法规定的普通住宅标准，当地税务机关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。

下面比较不垫资方案与垫资让利方案＊＊方公司开发销售四栋高层住宅楼的税负及净利润。

方案一：不垫资方案

在不垫资方案下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

1．计算土地增值税：

（1）销售额：8×7300＝58400（万元）

（2）扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额：15000万元

房地产开发成本：因不垫资方案的主体工程造价在正常预算价基础上下浮10％即10000×10％＝1000（万元），故房地产开发成本为2600×8－1000＝19800（万元）

房地产开发费用：（15000＋19800）×5％＝1740＞1000，故允许扣除的房地产开发费用可以选择：（15000＋19800）×10％＝3480（万元）

与转让房地产有关的税金：58400×5．5％＝3212（万元）

加计20％扣除：（15000＋19800）×20％＝6960（万元）

扣除项目合计：15000＋19800＋3480＋6960＋3212＝48452（万元）

（3）增值额＝58400－48452＝9948（万元）

（4）增值额与扣除项目之比＝9948÷48452×100％＝20．53％

（5）土地增值税：增值额未超过扣除项目的50％，故适用的土地增值税税率为30％，速算扣除率为0．

应纳土地增值税：9948×30％＝2984．4（万元）

2．计算净利润：

利润总额：58400－15000－19800－1750－1000（财务费用）－2984．4－3212＝14653．6（万元）

应纳企业所得税：14653．6×25％＝3663．4（万元）

净利润：14653．6－3663．4＝10990．2（万元）

方案二：垫资让利方案

在垫资让利方案下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

1．计算土地增值税：

（1）销售额：同方案一。

（2）扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额：同方案一。

房地产开发成本：2600×8＝20800（万元）

房地产开发费用：（15000＋20800）×10％＝3580（万元）

与转让房地产有关的税金：同方案一。

加计20％扣除：（15000＋20800）×20％＝7160（万元）

扣除项目合计：15000＋20800＋3580＋7160＋3212＝49752（万元）

（3）增值额＝58400－49752＝8648（万元）

（4）增值额与扣除项目之比＝8648÷49752×100％＝17．38％

（5）土地增值税：由于该土地用于开发普通标准住宅出售，增值额来超过扣除项目的20％，根据税法规定免征土地增值税，故无需缴纳土地增值税。

2．计算净利润：

利润总额：58400－15000－20800－1750－3212＝17638（万元）

应纳企业所得税：17638×25％＝4409．5（万元）

净利润：17638－4409．5＝13228．5（万元）