一、房屋认购书什么情况下等于购房合同

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所;

（二）商品房基本状况;

（三）商品房的销售方式;

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

（五）交付使用条件及日期;

（六）装饰、设备标准承诺;

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

（八）公共配套建筑的产权归属;

（九）面积差异的处理方式;

（十）办理产权登记有关事宜;

（十一）解决争议的方法;

（十二）违约责任;

（十三）双方约定的其他事项。”

因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务，应当按照商品房认购书的约定处理。

二、认购书和购房合同的区别是什么

（一）是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。

（二）是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。

（三）是签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无法订定主契约时，约定将来订立一定合同：预约的目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。

三、商品房认购书是什么

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《民法典》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。

认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。只不过在实践中，由于不同项目在认购书中规定的内容有多寡之别，印刷质量有优劣之分，对于一些印制简单的认购书，购房者尤其是初次购房者重视程度还远远不够。很多情况下，签完了认购书很快就后悔，由此产生的纠纷也十分普遍。