什么是商业用地出让？

在取得国有土地使用权时，一些单位和个人往往不理解综合用地的概念，错误地认为“综合用地”是指可以用于任何用途的国有土地，包括商业用地、工业用地、仓储用地或居住用地。这种把“综合用地”理解为“普惠用地”的做法是错误的。将综合用地作为商业用地使用、转让也不妥当，面临法律风险。

综合用地是指由同一土地的不同用途组成的土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，我国国有土地出让用途包括商业用地和综合用地，其中商业用地出让年限最长为40年，综合用地出让年限最长为50年。因此，商业用地和综合用地是两种不同的用途，其取得方式和地价也不同。在土地出让过程中，受让人除核对出让人的《国有土地使用证》及其上载明的土地用途外，还应要求出让人提供土地出让或出让时签订的《土地使用权出让合同》进行两阶段核对，以查明具体的土地用途，并避免因只以商业用地价格购买综合用地而造成的损失。

如果标的地块目前的用途明显是综合性的，受让人拟取得商业用地，如何变更？根据《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要变更城市国有土地使用权出让合同约定的土地用途的，经出让人同意，并经规划部门批准，报土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，办理登记。本条规定了土地用途变更的审批程序，可能涉及增加土地使用权出让金。受让人应当向当地政府和有关行政主管部门咨询变更手续。

如果原综合用地不转为商业用地，用于商业用途，则存在风险：一是存在被认定擅自改变土地用途、非法占用土地、罚款或收回土地的风险；二是存在被责令缴纳土地使用费的风险土地出让金按商业用途收取，以增加受让人的投资；三是在未来可能发生出让或补偿拆迁的情况下，对土地进行综合评估，因使用价值较低。为降低取得风险，建议出让人依法将土地综合利用变更为商业用途，然后由受让人购买（合同中可以明确约定，并以土地变性为支付出让金的条件）。以下有关事项是国有土地出让交易中经常遇到的一些问题。土地出让当事人应当更加注重细节，这不仅有利于降低交易成本，也有利于控制法律风险，避免违法现象的发生。首先，转让合同的形式国有土地使用权的转让应当签订书面合同，明确双方的权利和义务。土地使用权转让时，土地使用权转让合同和登记文件规定的权利义务随之转移。在签订转让合同前，应当核实转让人的资格。出让人必须是《国有土地使用证》载明的土地使用者。土地使用者为国有或者集体单位的，应当提交有资产处置权的机构出具的同意转让证明。出让方还应仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否存在重大债务纠纷等，避免土地使用权出让后资金无法收回的结果。出让前，应当对土地出让价格进行评估。由于土地使用权出让价格明显低于市场价格，市县人民政府有优先购买权。土地使用权出让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。特别是出让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经法定评估机构评估，并经国土资源部门确认。国有土地使用权出让是否存在瑕疵，是受让人必须关注的焦点。在签订转让合同前，一定要到国土部门和房地产部门进行调查，核实是否有抵押和司法限制。鉴于调查是否存在土地权属及相关纠纷并不容易，难以判断受让人的履约能力，应当明确双方应当相互担保。转让合同签订时，双方应协商应交税费的项目、标准和金额，明确税费负担。根据相关规定，一般按土地交易价格计税。成交价格明显低于正常市场价格的，以土地评估价格为计算依据。国有土地流转往往涉及土地用途的变化，特别是划拨土地使用权的流转。土地用途及相关条件是否可以变更，变更程序及费用负担等应在出让合同中明确规定。出让前，大部分土地为工业用地、办公用地等。出让后，大部分土地用于商业或住宅开发。规划部门不仅要改变土地用途，缴纳土地出让金，还要缴纳相关配套费。有的虽然不改变土地用途，但需要改变出让合同约定的建筑密度、容积率、绿化率等土地用途条件。7土地使用权转让时地上建筑物及其他附着物的所有权。1地上建筑物及其他附着物的所有人或者共有人享有建筑物及其附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物和其他附着物所有权的，应当相应转让使用范围内的土地使用权，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。国有土地使用权转让的效力延伸至地上建筑物。如果没有协议，则推定包括。已出让的国有土地未达到规定开发水平的，不得转让；已划拨的国有土地，无地上建筑物的，不得转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，应当按照规定办理登记。分割、转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，转让登记按照规定办理。由于国有土地使用权转让必须经过合同签订、国土部门审批、办理相关手续、登记发证等多个环节，有时还涉及抵押权注销等手续，因此转让费的支付应采取分期付款的方式。也就是说，按照转账程序，设定支付期限和金额，体现相互制约和监督，降低双方的交易风险。9国有土地使用权抵押后的转让。转让的目的可以通过与抵押权人协商、以其他方式担保或者以支付转让费的方式解除抵押权来实现。

在商业用地出让中，有上述出让步骤，也有相关注意事项。比如，土地是国家所有还是集体所有都不能忽视。如果土地属于集体所有，就不能交易。如果你处境复杂，律师网为律师提供在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。