宅基地房只能转让使用权，不可买卖。

转让需满足以下四点：

1．需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；

2．转让人与受让人同为本村村民；

3．受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

4．宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

一、宅基地可以继承吗

我国土地和房屋是分别实行管理的。根据规定宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。

实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的，比照不符合宅基地申请条件的情形处理。

二、宅基地买卖是否有效

1、宅基地属于国有，个人只有使用权没有产权。规定宅基地不允许买卖。双方签署的宅基地买卖合同无效。

2、需要双方都是本村农业户籍，通过宅基地所属村委会，申请办理宅基地变更使用权手续。

3、《农村宅基地管理办法》：第八条，农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

4、农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

（1）需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；

（2）转让人与受让人同为本村村民；

（3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

（4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于一户多宅或多房。