一、政策是否属于情势变更

情势变更是指在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而政府政策是属于无法预见的重大变化，所以构成情势变更。

最高人民法院对情事变更原则的适用的态度是，合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从上述规定也可看出，在适用情事变更原则时法官有一定的自由裁量权。

二、贷款政策的调整是否适用情势变更

（一）若认购协议中对付款方式有明确约定，且购房者有权选择一次性付款、分期付款、银行按揭支付的，购房者不得以房贷政策调整为由不履行相关协议，违反协议的定金不予返还。目前不少开发商都在协议中增加了办不了贷款的情况下不退定金的约定，像这种有明确约定的，定金当然无法退还。

（二）若认购协议中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，则此时购房者主张使用情事变更原则有一定的合理性，司法实践中对此情形也会予以审慎的考虑。

（三）认购协议中对付款方式没有明确约定的，鉴于付款方式多种多样，房贷新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现。购房者对房贷新政的出台并非不可预见或风险并非不可防范和控制，相反购房者已预见到，只是轻信房价还会大涨，对风险不作防范和控制，所以仍进行投机购房或高位购房，在此情形下很难适用情事变更原则，因此如果想退房的话就拿不回定金了。

三、情变更适用条件

（一）发生了情势变更的客观事实。这是适用情势变更的前提条件。所谓的情势变更，可以分为经济因素和非经济因素的变动，如通货膨胀，币值贬值等，以及政策、战争、战争导致的封锁、禁运。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系的障碍为判断标准。

（二）情势变更须发生在合同成立以后，合同履行期届满以前。只有情势的变更发生在合同成立之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。在订约时，如发生情势的变更，当事人不得主张适用情势变更原则。

（三）情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作判断标准。当事人事实上虽然没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更。

（四）情势变更不可归责于双方当事人。即情势变更的发生若是因可归责于当事人的事由造成的，如延迟履行，有主观过错的当事人应当承担因此而带来的风险，不得适用情势变更来免除责任。

（五）因情势变更而使原合同显失公平。举个例子，在买卖合同中，若是在合同订立之时与履行期之间，标的物价格变动幅度超过百分之三十，即可认定为情势变更。但在不同情况下的具体司法实践问题中略有差异。