成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

第一章总则

第一条为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合成都市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则。

第三条拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价（以下简称分类估价、分户估价）。

第四条拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。

第五条采用本规则的估价目的，仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。

第六条拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过

10日。

第七条拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

第八条拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的，按照《房地产估价规范》，另行评估其价值。

第二章估价方法

第九条住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。

第十条营业用房的拆迁补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当采用市场比较法估价。没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。

第十一条除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。

第十二条采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。

第十三条委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

第十四条采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过

12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的

3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过

30％。

第十五条采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取

5年期国债利率。住房的风险调整值不超过

3％，非住宅的风险调整值不超过

5％。

第十六条采用成本法估价时，各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定：

（一）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架—剪力墙结构等）：生产用房

50年，受腐蚀的生产用房

35年，非生产用房

60年；

（二）砖混结构一等：生产用房

40年，受腐蚀的生产用房

30年，非生产用房

50年；

（三）砖混结构二等：生产用房

40年，受腐蚀的生产用房

30年，非生产用房

50年；

（四）砖木结构一等：生产用房

30年；受腐蚀的生产用房

20年，非生产用房

40年；

（五）砖木结构二等：生产用房

30年，受腐蚀的生产用房

20年，非生产用房

40年；

（六）砖木结构三等：生产用房

30年，受腐蚀的生产用房

20年，非生产用房

40年；

（七）简易结构：

10年。

各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据：

（一）钢筋混凝土结构：0；

（二）砖混结构一等：

2％

（三）砖混结构二等：

2％；

（四）砖木结构一等：

6％；

（五）砖木结构二等：

4％；

（六）砖木结构三等：

3％；

（七）简易结构：0。

第三章分类估价

第十七条分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋，根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格。

第十八条分类估价，由拆迁人委托估价机构进行评估。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起

3日内向房屋拆迁管理部门备案。

第十九条分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：

（一）估价委托书；

（二）房屋拆迁许可证；

（三）作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证；

（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；

（五）其他有关资料。

第二十条分类估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房。被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混（混合）结构、钢混结构和钢结构。被拆迁房屋的区位分类，参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。

第二十一条对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。

第二十二条被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在

10户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于

1；户数在

10户以上

50户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于

2；户数在

50户以上的，样本点的选取数不少于

3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于

10％。被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。

第二十三条分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。

第四章分户估价

第二十四条分户估价，是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素，结合该户（或处）被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度因素，评估出该房屋的房地产价格。

第二十五条拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的，估价机构有权拒绝出具估价报告。

第二十六条估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的，以《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条的规定进行确定。拆迁当事人双方另有约定的除外。

第二十七条分户估价，应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的，可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。

第二十八条分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：

（一）估价委托书；

（二）房屋拆迁许可证；

（三）估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证；

（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；

（五）其他有关资料。已作分类估价的，应当提供分类估价报告。

第二十九条分户估价，应给出估价对象的单位价格和总价格。估价结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币佰元。

第五章估价报告

第三十条分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足

50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

第三十一条表格式估价结果报告，纸张大小应采用

a4纸张规格。具体的格式要求如下：

城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告

估价机构：估价报告编号：估价目的：城市房屋拆迁补偿估价

估价委托方权属证书编号被拆迁房屋座落被拆迁房屋用途

建筑面积附属设施设备建筑结构楼房或平房

土地因素房地单位价格房地总价格备注

（一）上述估价结果的限定条件：（1）被拆迁房屋的权属状况：（2）被拆迁房屋的实体状况：成新率、建造年代、使用情况等。（3）城市房屋拆迁补偿分户估价的价值定义；（4）其他条件：应满足本报告规定的全部假设和限定条件。（5）估价时点及报告有效期：

（二）其他需要说明的事项：

（三）估价机构和估价人员：房地产评估公司（盖章）房地产估价师（签字）证书编号：房地产估价师（签字）证书编号：年月日

第三十二条分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的

3日内向拆迁主管部门备案。

第六章职业道德

第三十三条估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。

第三十四条估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。

第三十五条估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假估价报告。拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，并可以就估价的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行。

第三十六条估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。

第三十七条估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。

第三十八条估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。

第七章附则

第三十九条本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。

第四十条安置房屋的价格评估适用本规则。

第四十一条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，仅评估其建筑物净残值。

第四十二条本规则由成都市房产管理局负责解释。

第四十三条本规则自公布之日起施行。

债券估价原理

债券估值的基本原理就是现金流贴现。债券投资者持有债券，会获得利息和本金偿付。把现金流入用适当的贴现率进行贴现并求和，就可得到债券的理论价格。

（一）债券现金流的确定

1．债券的面值和票面利率。票面利率通常采用年单利表示，票面利率乘以付息间隔和面值就是每期利息支付金额，短期债券一般不付息，而是到期一次性还本，所以要折价交易。

2．计付息间隔。定期支付利息。我国中长期债券通常每年一次，欧美习惯半年付息一次。付息间隔短的债券风险相对较小。

3．债券的嵌入式期权条款。可能含有发行人提前赎回权、债券持有人提前返售权、转股权、转股修正权、偿债基金条款等嵌入式期权。这些会影响未来的现金流模式。一般有利于发行人的会降低债券价值，反之，有利于持有人的会提高债券价值。

4．债券的税收待遇。免税债券与可比的应纳税债券相比，价值更大一些。

5．其他因素。付息方式（浮动、可调、固定）、债券的币种（单一货币、双币债券）等因素。

（二）债券贴现率的确定

债券的贴现率是投资者对该债券要求的最低回报率，也叫必要回报率。

债券必要回报率＝真实无风险利率＋预期通胀率＋风险溢价

1．真实无风险收益率，真实资本的无风险利率，理论上由社会资本平均回报率决定。

2．预期通胀率。

3．风险溢价。风险补偿。债券投资的主要风险因素包括违约风险（信用风险）、流动性风险、汇率风险。

投资学中，真实无风险利率＋预期通胀率＝名义无风险收益率，一般用相同期限零息国债的到期收益率来近似表示。