这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人签订合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以成为对抗主义。其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利的状态;登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为法国登记制。