成效与经验

(一)政府敢于担责为业务提供了可能。当地政府的作为十分关键，在国家对农房进入市场没有开门的情况下，在地方进行政策松绑，给农房确权颁证，推向市场，使得原来板结的资产变活了，起到了一着棋活满盘皆活的效果。没有政府支持，浏阳农房抵押贷款业务很难开展起来。

(二)农*行愿意担风险使业务变为现实。作为一项全新的业务，开办之初，对于其风险谁都不敢打包票。**农*行植根于地方、扎根于“三农”，本着强烈的社会责任，在一个充满未知的领域，尝试开办农房抵押贷款业务，充分体现了其勇于承担风险、勇于创新的精神。没有这种精神，农房抵押贷款也就不可能落地生根。

(三)经济基础是业务开展的生存土壤。浏阳农房抵押贷款之所以能够发展起来，与其经济基础、产业条件不无关系。浏阳尽管当时属贫困县，但花炮产业世界一流，其商业化程度较高，商品购销网络、流通渠道比较健全，货物流、资金流、信息流相对公开，而且，企业主一般具有较浓的商品和市场意识，市场规则、合同契约氛围浓厚，为农房抵押贷款业务的开展打下了良好的基础。

(四)诚信环境为业务开展提供了外部条件。几乎与农房抵押贷款业务同步，浏阳在全市开展了金融安全区创建活动，通过诚信宣传教育、清收公职人员拖欠贷款、法院开展金融案件专项执结行动、对不诚信企业和个人黑名单曝光、限制老赖高消费等，在全社会营造了一个良好的诚信环境。

问题与不足

(一)抵押物有瑕疵。我国农房不具有法律意义上的产权，尽管浏阳对农房颁发了产权证，但由于土地还是集体所有，就出现了房、地分离的状况。这种产权是不完整的，其保障作用也就大打折扣。

(二)抵押物价值难确定。由于农房分布的范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别，价值评估难;加之没有形成完善的交易市场、交易不活跃，没有可供参考的对照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系，在价值协商评估中，主要靠个人经验。

(三)抵押物不易处置变现。一旦发生贷款不能偿还的情况，在处理抵押房产时，也存在很多具体问题。比如：按规定，集体土地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内都是熟人，碍于情面，一般不会去接手;对于厂房，实际上是与花炮特殊行业许可证联系在一起的，没有许可证的一同变更，厂房过户也就失去了意义;对于集镇门面、商住房，也与户籍关系捆绑，需要户口在本镇才能购买。

(四)农户住房抵押贷款不多。**农*行农房抵押贷款的客户对象主要是花炮企业，占业务量超过7成。普通农户住房抵押贷款不多，其原因主要是浏阳农户小额信用贷款额度扩大到了10万元，一般贷款需求可以通过小额信用贷款解决，但也与农户房屋处置更困难、风险更不可控制不无关系。

(五)逆向选择不可避免。在开办业务的过程中，出现了客户有合格的抵押物(如城市住房)不用，而用农房到农*行抵押贷款，留下真正合格的抵押物到其他银行贷款。

几点建议

(一)大力推广农房抵押贷款业务。近年来，各地都在推动农村金融产品和服务方式创新，农房抵押贷款业务是其中的一个创新产品。如何使创新由点到面，扩大效果，是下一步要花大力气解决的问题。从实际操作看，**农*行农房抵押贷款为缓解“三农”、中小企业贷款难起到了积极的作用，只要操作细致，防控得力，风险也可以有效控制。为此，建议大力推广农房抵押贷款业务，从根本上解决“三农”贷款难问题。

(二)切实加强市场基础建设。推动农房交易市场发展，建立完善市场交易制度，促进农房交易、流转、产权过户等，为抵押物的处置创造良好的市场环境。大力发展中介服务机构，规范抵押物的评估、登记，提高市场效率。

(三)建议完善法律制度。农房抵押贷款业务能否真正有效开展起来，还需要从源头上着力。国家应加强农村金融制度的顶层设计，与农村土地制度、人口户籍制度、社会保障制度等衔接起来，从法律上、政策上为农村金融松绑。建议进一步深化土地制度改革，改变土地的集体所有制性质，赋予农民对土地的权利，从而实现地权、房权的统一，扫除农房抵押贷款的政策和法律障碍，使农民手中这块最大的资产能够流动起来，发挥最大的效用。