【问题】

韩某明夫妇婚后多年一直未分到住房。韩某明一家从1992年10月起，在本市郊区租用董某义的3间平房，月租金200元，租赁期限到韩某明夫妇在单位分到住房为止。1996年8月，董某义因老伴住院急需钱，决定将这3间平房平房以2万元价格出卖，并要求立即交付房款。当时，韩某明表示愿意买下该房子，双方订立了书面协议，韩某明于第二天将2万元房款交给了董某义。而后董某义又认识了张某涛，张某涛表示愿以3万元的价格购买这3间房。于是，董某义通知韩某明房价已高涨，如果要买，就再交1万钱，否则就要卖与他人。韩某明当即表示反对，认为这3间房已经归自已所有了，董某义无权要求提高房价，更无权出卖。同年9月30日董某义以2万元的价格将房屋卖给了张某涛并办理了过户手续。当日，董某义退还了韩某明的2万元钱，并通知韩某明在1个月内搬出，韩某明不同意接受退还的2万元钱，也不同意搬走，就向法院起诉，要求判决第二个买卖关系无效，依法保护其房屋所有权。

【解答】

1)《城市私有房屋管理条例》规定：房屋所有权转移时，须在房屋所在地房管机关办理登记手续;因此董某义与韩某明的买卖关系无效;

2)《城市私有房屋管理条例》规定：房屋所有人出卖出租屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。同时，最高人法院《意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中，韩某明享有优先购卖权，但董某义并未提前3个月通知韩某明其将出卖出租房屋，未给韩某明充分的考虑时间，因而第二个买卖关系也无效。

一、属无效合同的类型有哪些

1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

7、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(3)依法收回土地使用权的；

(4)共有房产未经共有人书面同意的；

(5)权属有争议的；

(6)未依法登记领取权属证书的；

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。