商业贷款转公积金贷款不好办理，必须满足以下条件：

1、信用良好，没有任何逾期的行为；

2、原商业性购房贷款还款在1年及以上；

3、在当地正常交住房公积金；

4、申请人要向银行确定购房贷款还没有结清，再向银行提出提前结清贷款的申请。

银行同意后，才能办业务等。

一、公积金住房贷款主要优势

公积金贷款利率优惠

同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。以一套40万的房屋为例，贷款28万。若商业贷款年限为25年，则月均还款1721元，25年付款总额516300元，支付利息总额高达236300元。而同样是年限25年的公积金贷款，月均还款1548元，25年总还款464400元，支付利息总额184400元，比起商业贷款而言，每月能少支付173元月供，25年共节省利息支出近51900元。

同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，不仅还款时间短，还款利息更少了许多。

同样的，28万元贷款，若同样以1721元／月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。

公积金贷款还款更加方便灵活

用公积金按揭贷款购买住房，银行的还款方式会比商业贷款购买住房更加的灵活，借贷人可以自己确定每个月的还款额，但是前提是每个月的还款额不要低于银行规定的最低还款额，这样一来，借贷人就可以根据自己的经济实力制定合理可行的还款计划，方便借贷人安排自己每月的经济支出。对于公积金按揭贷款的提前还款，借贷人可以提前偿还部分或者全部的贷款本金和利息，并且不需要支付任何的违约金。

但是如果借贷人选择的是商业贷款的话，银行贷款的偿还方式可就没有这么灵活了。对于商业性的贷款，提前还款的方式就只有两种，一种是一次性提前还清，另一种就是以万的倍数提前偿还。

公积金贷款对所购房产的限制性更小

目前各大商业银行对于二手房贷款的限制条件比较多，对于房龄过高，房产地段不好，房产变现能力差的二手房在银行是很难申请到住房贷款的。但是对于公积金贷款购房，银行对二手房房龄的限制就相对较少，二手房的房龄和住房贷款的年限加起来不超过50年就可以申请公积金按揭贷款。

二、福州公积金贷款条件

1、公积金贷款必须购买福州地区具有自主产权或共有权的自住住房；

2、借款人缴纳住房公积金6个月以上；

3、（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区）首次申请公积金贷款，需支付购房总价的30％；

4、（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区）二次申请公积金贷款，需支付购房总价的50％；

5、（闽侯县、闽清县、福清市、长乐市、连江县、罗源县、永泰县）公积金贷款，需支付购房总价的20％；

6、5城区范围内使用住房公积金贷款在结清2年后方可再次申请公积金贷款；

7、借款人拥有稳定职业和收入，信誉良好，有按时偿还贷款本息的能力；

8、同意银行使用住房作为贷款抵押做担保；

9、开发商销售楼盘已在公积金中心备案；

10、办理贴息贷款、住房公积金组合贷款的职工要符合受托银行商业性个人住房贷款条件。

法律咨询：

网友：福州公积金贷款材料？

律师：1、《福州住房公积金贷款申请表》；

2、借款申请人及配偶、其他产权共有人及配偶和参与还款人及配偶的有效身份证；

3、借款申请人及配偶、其他产权共有人及配偶和参与还款人及配偶户口簿；

4、借款申请人、产权共有人及参与还款人的婚姻状况证明；

5、办理住房公积金组合贷款、贴息贷款的职工，需另提供借款申请人及配偶、参与还款人月收入证明；

6、借款申请人及配偶、其他产权共有人及配偶和参与还款人及配偶在其他住房公积金管理机构正常缴存住房公积金的，需提供缴存机构出具的住房公积金缴存证明；

7、商品房买卖合同、不动产登记证明；

8、已付购房款的发票。

三、首套按揭买房流程详解

1、借款人贷前填写居民住房抵押的申请书；

2、银行对借款人的贷款的申请、购房合同、协议及有关材料进行审查；

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押；

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证；

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位；

6、贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

（1）正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款较后一期（分期偿还类）结清贷款；

（2）提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。