逾期交房不可抗力是指什么
《民法典》(自2021年1月1日起施行)第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
1、异常自然现象。开发商辩称,由于暴风雪、大雨、洪水等原因,导致施工不能正常进行,此时,应从以下三个方面认定是否属于不可抗力,第一,出卖人是否能够或者应当预见,如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式,则不能认定为不可抗力,因为开发商根椐当地的自然条件,合理安排工期,在签定合同时合理预见,确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气,应认定为不可抗力。第二,出卖人是否能够或应该能够解决;第三,该自然现象是否足以导致延期施工,自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。
2、拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。我们认为,如果是开发商原因引起的拆迁不畅,就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为,开发商无法控制,但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系,不应免除其违约责任。
3、政府行为。实践中应区分情况判断:首先,政府行为如是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力,如建设过程中发现文物遗址,高考、中考期间不允许施工,迎接重大社会活动导致停工等;又如政府规划调整,则应考虑为情事变更因素,这些因素开发商不可控,应依公平责任原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。其次,政府行为如是基于第三人的过错做出的,如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间,则不能认定为不可抗力,不能免除违约方的责任。
4、建筑工程安全事故等突发事件。我们认为,开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任,此种情况导致工程延期竣工交付,不应当免除逾期责任。
如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因,而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者,或者开发商延迟交房后发生不可抗力的,同样要承担逾期违约责任。
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