一、什么是房地产评估

房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

二、房地产估价原则

1．合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2．最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

（1）保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

（2）转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

（3）装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

（4）重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

3．替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4．估价时点原则

遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5．公平原则

6．谨慎原则（抵押贷款项目）

三、房地产估价的程序

1．获取估价业务

2．受理估价委托及明确估价基本原则

3．拟定估价作业方案

4．搜集估价所需资料

5．实地查勘估价对象

6．选定估价方法计算

7．确定估价结果

8．撰写估价报告

9．出具估价报告

10．估价资料归档。

房地产估价方法

房地产估价方法有以下5种：

1．市场比较法

2．收益法

3．成本法

4．假设开发法

5．基准地价修正法

房地产估价报告应做到下列几点：

1．全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；

2．公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；

3．准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

4．概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。