1、如何避免二手房卖家违约。如果有人不能到现场，购房人可以在签订合同时通过手机或电话给不在场的业主打电话，要求其确认同意出售房屋并备案。这样，卖方就不会在签订合同后，以一方业主不同意为由反悔。<2。买受人要求出卖人在销售协议的联系地址栏填写具体联系地址，以便在买受人发函催促出卖人履行合同时填写邮寄地址。约定一方应按成交价的10%-20%支付违约金，而且双倍定金的条件也不好，因为赔偿金额太小，所以卖家不怕。

4。合同中约定，如果发生争议，应选择诉讼而不是仲裁，因为仲裁费用很高。第二，如何防止二手房卖家食言。一般来说，为了防止二手房业主在签订合同后背信弃义，作为购房者，可以采取如下对策：

1。购房者在与二手房业主签订合同时，必须考虑房价上涨、相关可能结果、违约责任等因素，在办理过户手续时，应及时办理，避免对方落后。为避免因房屋所有人主张房屋归夫妻共同所有而导致合同无效的判决，买受人应当在签约时要求对方提供其有权处分所售房屋或者夫妻与其他共有人同意处分房屋的证明购房合同。

3。为了了解所购房屋的真实情况，购房者在购房前应向物业、邻居和开发商了解情况。最好到现场看房，并就可能出现的质量问题如何承担责任达成书面协议。

二手房买卖合同中违约金的比例在条款中有明确规定，但对赔偿时间没有具体支付，这将导致违约方相应推迟支付时间，降低条款的实际约束力和执行力。因此，合同应增加“自买方实际付款之日起（自卖方实际交货之日起）”，为保证合同条款的最终执行，卖方（买方）应在天内向卖方（买方）支付违约金。