案例

2008年7月，买方李某方与卖方王某签订了《定金协议》，协议约定王某将自己名下一处房产(尚未取得房产证)，以人民币200万元的价格转让给李某，约定定金为40万元，预付房款100万元，其余60万房款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。违约条款为，如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天，买方将140万元支付给了卖方，卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。

半年后，王某顺利取得房产证。因种种缘由(主要是房价看涨)，王某后悔不愿卖房了。经多次协商无果后，2009年3月，李某诉至法院，要求王某协助李某办理房屋产权过户手续。

法院判决：《定金协议》有房屋买卖协议的效力

法院认为：该《定金协议》虽名称是定金合同，但在内容上包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。

因此，该《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋所有权证，才将协议称为定金协议。另外，已经支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴。

法院最后认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方已取得了房屋所有权证，该买卖合同当属有效，判决王某协助李某办理过户手续。

律师分析：

既然双方签订的是《定金协议》，为什么法院要判买卖合同成立呢?根据最高院的相关司法解释，看合同的性质不能仅仅看合同的名称，而应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。