【二手房买卖操作指南】

一、确定房价

在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。

房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50年.每年折旧率为2%。另外，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境在同一地段，旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。

心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。

因此，如果以同地区商品房价格为基准，来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数为(约数，仅供参考):

1.房屋因素

(1)折旧：每年一20%。

(2)户型：三小户型(小厅、小厨、小卫)一10%。

(3)楼层：板楼2、6层一30%,7层一5%,3、4层十30%,l、5层为基准价;若是顶层一5%。

(4)朝向：无朝南外门窗一5%。

2环境因素

(1)物业管理：无物业管理一5%。

(2)非独立封闭小区：一5%。

(3)有省、市重点中学小区：+5%。

2.个别因素

(1)砖木结构：一2%。

(2)使用年限：每少5年一1%

(3)房屋质量及装修：5%。

3.心理因素

二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%左右。

买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道：

(l)到房地产交易中心了解现房、期房的价格。