从2003年以来，房地产信托产品还没有失败的记录，但这不能说明未来也不会出现

银监会一份关于房地产信托产品的重申文件，引起市场对此类产品的审视。这也可以理解为提示风险的一种方式。西南财经大学信托与理财研究所研究员李勇说，在目前中央和地方纷纷救楼市的情况下提示该类产品风险的举动，值得投资者重视。

银监会重申风险

据报道，日前银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发【2008】265号，下称265号文)，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。

信托界人士认为，从文件内容本身来说，265号文和银监会于2005年颁布的212号文并无大的区别。265号文重申严禁向未取得四证的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

银监会还要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款等。

9月份发行量大幅萎缩

今年以来，房地产投资类信托产品热销，部分产品在短期内即宣告募集完毕。但是根据普益财富的统计，9月份此类产品发行量大幅下滑。普益财富认为，这与房地产行业风险的逐步暴露有密切关系。

普益财富认为，与房地产宏观调控伴随而来的是房地产行业系统性风险的不断增大，同时房屋价格向理性逐步回归，也压缩了房地产行业的整体利润。在这种情况下，监管层与信托公司有义务加强此类产品的风险审核，严格把握项目的准入门槛，以保障投资者的利益，这正是房地产信托产品在9月发行量萎缩的原因之一。

但从全年来看，今年前9个月房地产信托计划募集资金规模较去年同期有大幅上涨。用益信托工作室统计显示，今年1~9月房地产信托计划共发行99个，资金规模249.50亿元。而2007年同期发行量仅为42个，资金规模仅为79.38亿元。

大部分产品其实都是变相贷款。李勇说，这些信托产品的主要运作模式都是以股权投资加上保证回购。

根据普益财富统计，目前在售的房地产信托产品有9款。从资金运用的类型来看主要有以下几种类型：一是贷款运用，比如向房地产开发公司发放贷款；一是收购房地产开发公司股权；另一种是混合运用模式，受托人将信托资金以股权、购买特定资产权益、贷款等方式单一或组合形式投资于房地产项目，或其他优质企业，其中房地产项目投资额占比不低于一定的比例。

在股权运用中，不少产品都约定，房地产开发商都有回购义务。某产品资料称，房地产开发商或其指定方在2年内，溢价回购信托公司所持有的项目公司的股权，按年支付溢价，本金到期一次性支付，在所有价款付清后，信托公司向开发商交割项目公司股权。

单个产品无法抵御系统性风险

房地产市场的系统性风险，不是某类产品能够抵抗的。李勇认为，以变相贷款为主的房地产信托产品，风险比较集中；投资者在考虑是否购买该类产品时，首先要考虑自身的风险承受能力，如果要购买的话，应选择收益保障较强的产品，而信托公司和其投资的房地产公司的信誉也是需要重点考虑的方面。

用益信托首席分析员李旸认为，房地产信托产品收益较高，风险较大，投资者选择时要了解自己的风险承受能力。不过，从2003年以来，房地产信托产品还没有失败(损失本金或者达不到预期收益率)的记录，但这不能说明未来也不会出现。