疫情期间减免租金有法律依据，根据《民法典》（2021年1月1日起实施）第一百八十条的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况。

《民法典》第590条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，在出现不可抗力的客观情况时，合同相对方可以主张解除合同、迟延履行或者部分履行合同。

按照通识，构成不可抗力情形的主要包括三类：(1)自然灾害，如地震、海啸、台风、洪水、泥石流等；(2)社会异常事件；(3)政府行为，如征收、征用、管制、禁运等。新冠疫情大面积爆发导致承租人请求减免租金，应当视情况判断其是否符合“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征，并不能一概而论。

情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，在不可抗力情形之外发生的，因客观情况致使继续履行合同影响公平原则的，合同双方也可以请求变更或解除合同，此种情形主要依据公平原则进行判断。

一、哪一类型的租户可以免租？

一是因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施停业的，租赁合同适用不可抗力原则，应当减免租金。在疫情冲击下，政府及有关部门为防治疫情，采取了诸多行政措施，如关停景点、电影院、娱乐演艺场所、网吧等，甚至个别地区的政府部门关停了餐饮服务行业。此种情形下，对于承租人而言，无法使用租赁物，且该种客观情形显然是不能预见、不能避免并不能克服的，疫情影响适用不可抗力，应当减免租金。

二是未强制要求关停，但受影响较大的，租赁合同不适用不可抗力原则，可适用公平原则，酌情减免租金。胡俊认为，部分行业，虽未被强制关停，但受疫情影响较大，如餐饮服务单位(未被关停的)、厂房、商场、酒店等，租赁物仍可使用，但无法完全达到合同预期目的，按原合同履行租赁合同对承租人的权益有重大影响。此种情形下，疫情不适用不可抗力，但可适用公平原则，请求酌情减免租金，出租人与承租人共担损失，共渡难关。

三是出租住宅、生活超市等，大部分在疫情中不受影响或受影响较小的租户。胡俊认为这部分租户不适用不可抗力，出租人在法律上无减免租金的法定义务。但承租人、出租人可以通过友好协商解决，合理减少、分担损失。