1、虚假宣传行为的主体，是广告主、广告代理制作者和广告发布者。

2、虚假宣传的行为，上述主体在客观上对其商品或服务做虚假广告或以其他方式进行虚假宣传。

3、虚假宣传的后果，上述虚假广告或虚假宣传达到了引人误解的程度，因而具有社会危害性。

4、虚假宣传的主观方面，广告经营者在明知或应知情况下，方对虚假广告负法律责任；对广告主，则不论其主观上处于何种状态，均必须对虚假广告承担法律责任。

开发商虚假宣传如何处罚

房地产项目未取得预售许可，不得发布申领优惠卡、会员卡等涉嫌预售行为的广告；房地产广告中不得出现无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等及违反相关法律、法规、规章的内容。房地产广告中载明的承诺内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》中予以明确。

对于对违反本通知规定的房地产开发企业，成都市房产管理局将责令其限期改正，逾期不改正的将通过新闻媒体曝光，并抄告相关部门依据有关法律、法规予以严肃查处；成都市工商行政管理局将加强对房地产广告的监督管理，对违反本通知规定的广告主、广告经营者、广告发布者，依照相关广告法律、法规的规定予以查处。

无论是《房地产广告发布暂行规定》、《中华人民共和国广告法》还是成都市房产管理局成都市工商行政管理局关于进一步规范房地产广告的通知【成房发（2009）7号】，对于开发商的虚假宣传行为处罚力度都比较轻，难以遏制房地产开发商虚假宣传，目前全国人大正审议《中华人民共和国广告法》（修订草案）中第二十四条中专门对房地产广告进行规范并加大对虚假宣传的处罚力度：房地产广告不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；项目位置应当以该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示；涉及价格的应当符合国家有关规定，并明示价格的有效期限；涉及规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的，应当明确表示；面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积；信息应当真实。第五十六条规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布，责令广告主或者负有责任的广告经营者、广告发布者在相应范围内消除影响，没收广告费用，并处广告费用3倍以上5倍以下的罚款，广告费用无法计算的，处20万元以上100万元以下的罚款；2年内有3次以上违法行为的，处广告费用5倍以上10倍以下的罚款，依法停止其广告业务，直至吊销营业执照。广告费用无法计算的，处100万元以上200万元以下的罚款。

《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。