（一）还款能力

表示在未来的还款期内，借款人用自有资金能够归还的借款金额。计算方法是，拿借款期限内，借款人的收入（这个不是随便乱说的金额，需要以往的收入记录证据），减掉借款期间的支出，减掉借款期间要归还的其他负债，剩下的钱，再打个折扣，比如65％，这就是最大的借款金额。

也可以简化计算，一个人一年挣了很多钱，扣除各种开销以后剩下的钱，然后打65折，就是最多可以贷款的金额。

之所以说是最大的借款金额而不说是可以借到的金额，因为，最终的借款金额还要受到后面两个因素的影响，资产负债率和抵押担保情况。

（二）资产负债率

资产负债率是指借款人所有的资产当中，负债所占比例，这个比例越高，说明借款人的偿债能力越弱，银行越不愿意贷款给他。根据不同规模、不同行业的借款人，银行对资产负债率的接受程度不一样，从50％到90％不等，但总体上来说，借款人的资产负债率不能超过80％，如果是担保贷款，资产负债率不能超过60％。

不过，仁者见仁智者见智，资产负债率只是个长期偿债能力标志，贷款期限不长的，这个指标就不太准确了，需要使用流动比率、速动比率等。贷款金额不大的话，没必要那么麻烦，可以忽略。

（三）抵押担保情况

如果谁告诉你，你拿多大的房子抵押就能贷多少款，那他很可能是个假的信贷人员，至少他没有理解信贷风险的核心意义，当然也不可能做信贷决定。

抵押担保是借款人的第二还款来源，是信贷政策规定的贷款审批条件，理论上要求对第二还款来源的调查视同第一还款来源，但是实践中往往被理解歪了，大多数信贷人员不太重视对抵押物或担保人的调查。那是各家机构内部的事，我们不去讨论。

个人抵押贷款额度计算公式

个人抵押贷款额度计算公式和你的抵押物有关，如果是房屋抵押贷款，一般自住的商品房贷款额度是房屋价格的70％；抵押商铺或写字楼，一般是60％。

如果是抵押车，一般最高能贷到车辆评估价格的80％。