区政府各部门、各街道办事处，彭浦镇政府、区管重点企业：

《闸北区2006年城市房屋拆迁执行有关标准的规定》已经2006年7月17日第142次区政府常务会议通过，自2006年8月1日起施行，请遵照执行。

二六年一月二十二日

闸北区2006年城市房屋拆迁执行有关标准的规定

为进一步贯彻实施《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（沪府第111号令）（以下简称《实施细则》），结合我区实际情况，现将本区城市房屋拆迁执行有关标准规定如下：

一、被拆迁居住房屋的最低补偿单价标准

（1）区域的划分（附图）

A、沿铁路、虬江路、宝山路以南至苏州河以北地区

B、A区域以北至中山北路内环线以南地区

C、中山北路内环线以北至走马塘以南地区

D、走马塘以北至闸北、宝山交界地区

（2）最低补偿单价标准如下：

A地区调整为每平方米建筑面积9170元

B地区调整为每平方米建筑面积8410元

C地区调整为每平方米建筑面积7920元

D地区调整为每平方米建筑面积7200元

二、价格补贴标准

根据我区实际情况，价格补贴系数为30％。

三、面积标准房屋调换的适用标准

面积标准房屋调换方式适用于拆迁旧式里弄房屋、简屋及非成套独用的居住房屋。从我区实际情况出发，居住房屋拆迁面积标准房屋调换最低安置标准：被拆迁房屋的建筑面积不足25平方米的按25平方米计算。

闸北区各类地段应安置最低标准表：

被拆迁房屋

地段

安置房屋地段（平方米）

四

五

六

二、三

32．5

40

50

四

／

35

42．5

上表中规定的应安置最低标准低于上海市房屋土地资源管理局沪房地资拆（2005）260号文（以下简称260号文）规定标准的，按照260号文规定标准执行。

四、对被拆迁房屋应按其被拆迁建筑面积进行补偿安置，对居住特别困难的，即：被拆迁房屋建筑面积每证人均不足10平方米的，经核实，在被拆迁人选择货币补偿时可以按人均10平方米进行照顾。

对上款中的照顾人口的认定标准和程序，参照2006年7月1日颁布的上海市人民政府令第61号《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》执行。

五、适用范围

本规定施行以后核发房屋拆迁许可证的本区国有土地范围内的房屋拆迁基地执行本规定。

城市房屋拆迁矛盾纠纷的焦点

现实中所有的矛盾和纠纷，无不源于利益的对立和冲突。在城市房屋拆迁中，拆迁人和被拆迁人是利益对立的矛盾着的双方，拆迁人拆除被拆迁人的房屋，对价是补偿被拆迁人。无论是拆迁人，还是被拆迁人，作为理性的市场主体，均有寻求自身利益最大化的动机，拆迁人追求拆得又快又省，被拆迁人追求补得及时合理。在拆与补这一对矛盾中，补是矛盾的主要方面，直接决定拆能否顺利展开，补偿的合理与否与及时与否常常成为纠纷的焦点。

（一）补偿不合理

补偿不合理，通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的损失。这也就是说，在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政府、拆迁人均各取所需，只有被拆迁人遭受了净亏损，纠纷也就在所难免。这既有立法上的原因，也有执法上的原因。

长期以来的效率优先、兼顾公平的指导思想，使立法者往往过于关注多快好省推进拆迁工作，忽视了对被拆迁人利益的保护。如，1991年3月22日公布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧《条例》）第二十条规定：作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。这种计算补偿金额的方式，虽节省了拆迁成本，但被拆迁人只能得到房屋残存价值的补偿。

不过，这种状况近年有所改善。2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。显然，新《条例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋的残值，还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方式对被拆迁人更为有利，也更为合理，我们称之为合理补偿金额。

然而，作为人类建造物的房屋，只有相对于人才有存在的意义。对于被拆迁人而言，被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活（如就医、购物等）得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一个身心备受煎熬的磨合期。从经济学的角度看，这些都属于被拆迁人因拆迁而支付的成本，理应得到补偿，我们称之为充分补偿金额。不过，无论新、旧条例，均未涉及这方面的补偿。

新《条例》虽然规定了以房地产市场评估价格来确定补偿金额，却没有规定明确、具体、公正的操作程序来予以保障。实践中，拆迁人往往采取先入为主的办法，先委托房地产估价机构对拆迁范围内的所有房屋分户评估，分户出具评估报告，以此为依据，使用各种手段要求被拆迁人接受。有的地方性法规甚至规定补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定，这无异于要被拆迁人与虎谋皮，结果可想而知。

因此，现实中被拆迁人所得到的补偿不仅低于前述分析所揭示的理应得到的充分补偿金额，也往往低于现行法律法规规定的合理补偿金额。

（二）补偿不及时

补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议磋商谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后，是履行合同的问题。现实中，补偿不及时的情况比较常见，几乎所有的烂尾地、烂尾楼都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大，常常使被拆迁人面临房、钱两空的困境，甚至引起灾难性后果，群体性上访也常常因此而起。