隐名代理人具有以下特点：

1、隐名代理人以自己的名义作为法律行为。受托人虽然接受委托，但不告知第三人其代理身份。对于第三方，直接与受托人打交道，与委托人无关；

2、严格区分两层法律关系，即委托人与受托人的法律关系和受托人与第三方的法律关系。行为的后果不是直接的，而是间接的；

3、委托人与第三方之间没有合同关系。委托人不能直接向第三方主张权利，第三方也不能直接向委托人主张权利。法律对房屋买卖合同没有强制禁止规定，因此房屋买卖合同可以隐名代理。

一、委托合同中受托人有哪些义务

在履行委托合同的过程中，受托人必须履行的义务有以下几项：

1、依委托人指示处理委托事务。

受托人应当在委托人授权范围内按照诚实信用原则处理事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。

2、亲自处理委托事务。

经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经委托人同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为了委托人的利益需要转委托的除外。

3、报告义务。

受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。

4、交付财产义务。

受托人因处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。

5、谨慎处理义务。

受托人处理委托事务，应尽必要的注意义务。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。

6、披露义务。

受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。

二、中介合同和委托合同的区别

1、受托一方的法律地位不同。

委托合同中的委托一方为受托人，他在与第三人从事民事法律活动的过程中，实际上处于类似委托代理人的地位。而中介合同中的受托一方为中介人，他不介入委托人与第三人所签订的合同关系之中，在居间过程中他只处于一个中介服务人的地位。

2、受托一方的委托内容不同。

委托合同中的受托人接受委托的内容是办理委托事务。而委托事务的范围，既包括法律事务，又包括非法律事务，其中，后者又包括了有经济意义的事务和单纯的事实行为。但是在中介合同中，中介人接受委托的内容则只限于为委托人报告订约机会或介绍委托人与第三人订约。

3、委托合同中的受托人在处理委托事务时，有权在委托权限范围内独立进行意思表示，他对于委托事务的处理享有一定的独立决定权。而中介合同中的中介人在居间活动过程中，并不介入委托人与第三人的订约活动。即使是在介绍委托人与第三人订约时，中介人也只能是如实传达合同双方当事人的原有意思表示，不能对之添加、消减、更改，更不能独立表达自己的意思。

4、合同的有偿性不同。

委托合同根据双方当事人的约定，可以有偿也可以为无偿。但是，委托人在为处理委托事务而支付的合理费用须由委托人承担。而且，对于有偿的委托合同而言，受托人即使没有将委托事务处理完毕，他也有权要求受托人就其已处理的委托事务部分支付相应的报酬。