双方都违约的合同不会无效。合同违约是指合同一方或双方违反合同中约定的义务、法律直接规定的义务和法律原则和精神所要求的义务，违约不会导致合同无效。

一、房地产违约金过高会导致合同无效吗

合同违约金过高不会导致合同无效。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

二、违约的租房合同是否存在法律上的效力？

按情况而定。订立合同双方当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实一致，且不违反强制性法律规定等，合同依法成立，具有法律约束力。违约行为并不会导致合同无效。订立合同是为了防范违约的风险。在发生违约行为时，可以按合同约定确定不履行合同债务一方的违约责任。

三、单方起诉单方终止合同怎么处理

单方终止合同违约责任的处理方式是：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。