1。土地使用年限短

与住宅相比，商业公寓多为“商场”、写字楼或酒店。与使用年限为70年的住宅用地相比，由于商业公寓类型不同，土地使用年限仅为40年至50年，商业公寓用地需要以较高的地价补充才能继续使用。根据政策，二手住宅交易可以免征土地增值税，但商品房交易不能免征。土地增值税一般按照出让土地增值额的高低征收。实行四级累进税率，即按增值额的级次，对增值部分只征收30%的税款。此外，还应按房产交易总价的5.5%征收营业税，所有税费之和一般为房产交易总价的10%至14%。虽然商业公寓不受限购令和限贷令的影响，但由于是商业物业，只能获得50%以上、最长10年的贷款，不能申请利率较低的公积金贷款。目前，商业项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅项目贷款利率大多为住宅项目的1.1倍。与住宅项目相比，公寓的利息支出要高得多，不划算。

4。管理费和水电费比较贵。与住宅相比，公寓的管理费和水电费要高得多，因为公寓是按商业水电费标准收费的。如住宅物业水加污水处理费收费标准为2元/m3，商业物业用水收费标准将达到4元/m3；住宅物业用电收费标准为0.5元/kWh，公寓用电收费标准可能为1元/kWh。此外，商业公寓的管理费一般为3-10元/平方米/月，远高于普通住宅1-4元/平方米/月。

5。没有学位你不能回家。

你不能回家买商业公寓。虽然很多商业公寓位于市中心，附近也有名校，但你不能去学校，因为你不能回家。对于一向以学位优势受到市场青睐的老城区楼盘来说，其后期利润将大打折扣。