顾名思义，烂尾楼是指已办理土地使用和规划手续，因开发商无力继续投资建设或债务纠纷，在项目开工后停产一年以上的房地产项目。形成烂尾楼的原因有很多。在现实中，包括开发商破产、建设资金不足、工程涉及经济纠纷、开发商违反法律法规导致工程停工等，都可能造成在建楼房的烂尾楼。但最常见的原因是开发商资金链断裂，即项目尚未完工，但开发商无力承担资金，银行不愿继续放贷，项目无法转让给其他投资者，最终成为烂尾楼。

对于未完工的住宅，明晰产权归属是关键。

如果开发商宣布破产时房子还没有盖好，将导致开发商无法履行对买方的责任。根据购房方式的不同，可分为抵押贷款购房和分期付款购房两种具体情况。这两种购房方式会对房屋所有权产生不同的影响。因此，购房者应首先咨询专业法律意见，明确自己的产权归属。因为烂尾楼的产权对于购房者来说尤为重要。律师提醒，购房时，首先要确定房屋的销售手续和产权是否清晰，房屋是否已被银行抵押；其次，首先要确定房屋是否有出卖人的产权证和销售许可证；然后要知道房子是否抵押，如果有抵押，要明确抵押期限和如何解除抵押；最后，如果是拍卖行，要了解是否办理了财产过户手续。如果开发商破产后房地产已经完工，购房人可以按照以下程序向房管部门申请房产证：

1；

2。已依法注销的，买受人凭工商部门出具的开发商合法注销证明和商品房买卖合同原件到房管部门办理房产证，办理证明过程中需要买方出具的个人身份证等信息。经核实，由房管部门办理。

联合各方力量，一步步协商维权

在明确产权归属后，购房者应尽最大努力与其他业主一起争取最大限度的法律支持。

首先，如果购买的房地产很可能是“烂尾楼”，我们可以尽量给开发商一些时间。如果开发商能在短时间内筹集资金，完成后续项目，购房者的损失可以降到最低。其次，如果开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，房子就不能还给开发商。因为退房后，买家拿不到购房款，只能拿到收据或借据。购房者和开发商之间的关系将由买卖变成债务。如果开发商最终因资不抵债而不得不宣布破产，其资产将被法院拍卖。根据破产法的规定，消费者比普通债权人（特别是已经通过预购取得房屋产权的消费者）更容易从开发商处获得赔偿。另外，如果决定起诉开发商，业主也必须团结一致。如果其他业主胜诉并获得赔偿，而一些业主不及时起诉，最终可能得不到赔偿。

如何避免购买烂尾楼？

当然，作为购房者，遇到烂尾楼可能是他们最不想看到的，购房者总是处于弱势地位。与其事发后省时省力维权，不如提前充分利用主动权，对开发商进行全面调查。

一般来说，规模大、知名度高、品牌知名的开发商会更可靠。对于那些刚刚转型、缺乏经验的中小开发商来说，购房者应该多加关注。最安全的方法是直接购买现有的房子。今后买房要注意什么？

1。开发商实力综合调查

开发商的开发资质水平是从注册资本、开发资质等方面来判断的。资格等级分为四级，第一级最高，第四级最低。如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力比较强。如果选择这样的开发商，房地产失败的概率是最低的。这是最关键的一点，但也是一般买家最容易忽略的地方。

2。调查开发商的声誉

那么，当地一些开发商实力较差，开发资质等级可能是3级或4级，那他们一定不买吗？不一定！尤其是地级市、县，开发商多为本地开发商。如果他们不买自己的房子，那么他们就别无选择。此时，有必要审视开发商的公信力。首先，让我们看看开发者的声誉。当地的开发商应该在当地有一定的影响力，他们的亲戚朋友对他们的印象和意见会有一点了解。另外，还要了解开发商过去开发的房地产，从入住的业主那里了解工程质量、物业管理、是否按时交房等情况。如果不方便直接了解，可以到房产网站业主论坛了解。三。了解房地产项目的程序。如果房子能合法出售，项目应该有完整的“五证”“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不仅有利于避免楼花烂尾，也有利于以后申请产权证。如果“五证”不齐全，就意味着房屋手续不齐全，那么申请房产证就不会顺利进行，甚至拖得很长时间。据统计，当三分之二的主体保障性安居工程已经竣工时，失败的概率普遍较低。一些购房者被内部认购和单位团购的低价诱惑，并在项目成立前匆忙付款。众所周知，不开工就意味着手续不到位，规划能否通过还是个未知数。尤其是城中村改造项目，更具有突发性风险。