“2010世界华人金融精英陆家嘴峰会”于2009年1月14日在上海国际会议中心举办，峰会由上海交通大学安泰管理学院联办，东方财富网全程直播本次峰会。会议第一专场为房地产信托投资基金发展模式探析，以下为嘉宾台湾富邦期货董事长史钢关于房地产信托投资基金在新加坡、台湾地区发展的发言实录。

史钢：REITS发展过程里边大家都很清楚了，美国REITS发展非常久了，如果把亚太摆进来的话，澳洲的发展模式可能是目前很成功的。最近新加坡、香港、台湾在五六年前都陆续发展REITS市场，中国大陆目前也在发展这个REITS。

如果以我们当初当初在台湾设计REITS发展过程里边再回头看亚洲，尤其是华人市场REITS比较成功的案例，我个人觉得不管是发行量或者交易量来讲，新加坡的REITS市场目前发展比香港和台湾的市场好。

这里要问一个问题，新加坡那么小的国家，新加坡可能是岛中之岛，比台湾更小。为什么它能够发展出这么好的，相对于香港和台湾更好的REITS?我想可以用来做未来中国市场的借鉴。

我个人觉得第一，新加坡基本上它比较好的所谓的商业机制或者商业模式。事实上第一，它的物业管理是非常大的，比如它有很多以华人区、中国大陆甚至以整个东南亚为标的的。它物业市场并不局限于国内。第二，我个人觉得它的产业链基本上做得比较好。新加坡最有名的，它在上游上面有一个PE，PE做开发，开发完之后REITS当做退出机制，变成一个比较稳定投资工具的时候，交给REITS和所有的大众。

中间其实它是一个双赢的过程，开发商在上游做一个比较高风险的，高收益的，比较短期的过程。它的下游REITS是退出机制。如果说我们拿本身市场台湾来说，为什么我们发行富邦一号、富邦二号之后市场就停滞不前?我个人觉得产业链基本上并没有像新加坡做得那么好。第一，我们常常发现一般的REITS物业，谁来发行REITS这是很重要的。很多好的物业如果说你是一个大型的保险公司，如果管理公司和开发商兼有很多物业的话，未必可以把很多好的物业拿出来。问题是坏的物业给谁，有谁那么愚蠢会接受坏的物业。产业链必须是上游和下游共赢的过程。我们当初做富邦一号的时候，富邦财险那边为了把这个东西做好，大家付出了很多。

可是在接下来，我们所谓发行者或者创始人，比如富邦保险就不愿意再把好的物业拿出来，他总觉得我把好的物业拿出来之后都被投资人赚走了，我只赢得了好的名声，可是商业体毕竟要盈利的。不像新加坡的开发商，基本上丢出物业之后可以赚取更多的开发机会。

在台湾比较多的是保险公司把既有的物业丢出去之后，一开始的时候交易量比较低迷或者他需要现金的时候愿意把物业丢出来。可是市场比较好的时候，他有大量的资金，他需要物业的时候，反而REITS的市场就陷于停滞的状态。这是很重要，REITS本身有源源不断地产品进来，新加坡我们可以看到产业链是比较完整的，在台湾的过程里边，香港整个所谓的房地产公司本身就有很好的资本，持有很多很好的物业，在不得以的情况下是不会丢出这个物业的。

在这种情况下就会有很多好的物业短缺的情况。新加坡是PE的方式做开发，可以把好的物业丢出来，这个产业链就会比较完整。我们看欧美的情况，所谓的内部管理，本身的REITS就有自己的生命，可以做开发，可以交给投资人。这又是另外一种。

中国未来在发展REITS，市场这里肯定要注意的，不只是是REITS产品，而是有一个产业链，维持双赢的，使投资人也获利，使发行人也获利的过程。【2010年1月30日(星期六-北京)TEL:010-64336037】