住宅小区内的空地应是小区内全体业主的公共用地，属全体业主共有。物业服务企业对该部分用地既没有使用权，也无法定的处分权和收益权。

物业服务企业在没有任何法律依据及有关主管部门批准手续的情况下，采取强制胁迫手段迫使业主签订车位租用协议，该行为严重侵犯了业主们的合法权益。

因此，物业服务企业与业主签订的车位租用协议系无效合同，物业服务企业应将收取的车位租金返还给业主。

一、小区土地使用权应该如何确定

商品房或住宅小区的地皮所有权是属于国家的，土地使用权和地上房屋的所有权是属于购房个人的。

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十一条

土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。

第十二条

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分

二、哪些属于法定共有部分

从《民法典》（2021．1．1生效）的规定来看，下列部分属于法定共有部分：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。其他公共场所、公用设施，认定标准是这些公共场所、公用设施不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有。物业服务用房属于业主共有，至于开发商是不是将物业服务用房的建设费用分摊到全体业主身上，在所不问。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。电梯、水箱属于业主共有。