探究深圳房贷谜局

本报记者陈劲

最近一段时间以来，房贷市场有些奇怪：这边断供之声不绝于耳，那边银行对于房贷客户的争抢却是如火如荼。房贷市场到底发生什么了？肩负房贷的消费者又应该如何应对？

断供或是伪命题

此前有报道称，深圳地区断供潮起，余额高达千亿元。深圳关外楼盘碧水龙庭甚至出现了68户业主集体断供。

但事实似乎与此出入甚大。深圳银监局局长刘元表示，截至2008年6月末，按照审慎标准统计(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)，深圳中资商业银行个人住房不良贷款余额为17.35亿元。虽出现个别断供现象，但不至于出现系统性风险，不过违约率呈上升态势给银行贷款质量带来压力。

深圳银监局根据日常监管和监测认为，深圳银行业个人房贷业务目前尚处于正常状态，风险可以有效控制。截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。若按五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.02个百分点。按更审慎标准(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)统计，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。

招商银行相关负责人亦表示，该行按揭贷款资产质量基本保持稳定，不良率波动幅度在0.1%以下。目前该行个人按揭的剩余贷款成数为不到六成，其资产质量能承受更大的房价波动。

据调查，由于房价缩水成为负资产，在租不抵供的情况下，个别房产投资者被迫放弃增值条件欠佳的房产。但并非所有负资产客户都选择断供，负资产与断供不能直接挂钩画等号。很多购房者尤其是自住购房者，即便房产成为负资产，鉴于自住房产属生活必需品以及对个人信用记录影响等诸多因素，一般不会轻易断供。既然个人选择断供的概率相当小，那么将断供潮理解为炒房者要挟政府救市的理由，这更合乎逻辑。一位业内人士表示。

盲目断供悠着点

不过，受舆论环境的影响，有些业主确实动过断供的念头。如一些前期炒房过于疯狂，持房过多的炒房者。据称，在炒房客比例较大的深圳楼盘半岛城邦，有的炒房客每月要还40多万，负担沉重。还有一些是在前期高价时出手买房，眼看房价不断回落，试图利用断供的方法进行房产投资止损。而对于零首付供房的业主，其实并没有支付首付款，一旦房价跌破贷款金额，就很容易出现断供的情况。

对此，广东联建律师事务所王劲松指出，业主断供不仅在经济上有损失，就法律后果而言也是极为不利的。他说，连续三个月或者累计六个月断供的，银行将向法院起诉，要求解除按揭合同，判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件，银行基本上是100%胜诉。判决生效后，业主如果不能偿付，银行将申请法院强制执行，拍卖业主的房产，因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由业主承担。

而在目前房价回落的情况下，拍卖房产所得的款项往往不足以清偿上述费用，在大陆尚未有个人破产制度的情况下，房产被拍卖后，银行或者承担了担保责任的开发商还有权利继续向业主追讨尚未还清的款项。如果之后银行或者开发商发现业主还有其他资产，可以向法院提出对这些财产进行强制执行，用以偿还剩余的钱款。

此外，断供还将严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的禁入类客户，其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损，对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。

王劲松建议，对于因心理原因而断供的业主，应该认识到违约后果的严重性，改正违约断供的行为，对于确实因经济困难、还款能力不足的业主，建议在履行按揭合同的前提下，通过与银行协商的方式解决问题，如可以要求做贷款展期，或者改变还款计划，要求先只还利息，暂缓本金的还贷等。