一、转让抵押房屋合同的效力怎么认定

1、如果是当事人依法订立的，该合同有效；如果以登记等手续为生效要件的，在办理完相关手续后生效。若买受人认为出卖人未告知存在抵押，有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危等情形的，买受人可以主张撤销合同。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》

第四百零一条，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百零二条，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第五百零二条，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。

二、第三人抵押担保合同效力怎样认定

抵押标的物不同，第三人抵押担保合同效力的认定也不一样。

根据抵押物的种类不同，第三人抵押担保合同的生效条件也不相同。

根据法律的规定，以土地使用权、房屋、林木、航空器、船舶和其他动产抵押的，需要到相关部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。

当事人以其他财产抵押的，抵押合同自签订之日起就生效。