一、抵押登记的效力如何

委托人商品房抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产登记处办理房地产抵押登记手续。

未办理抵押登记的，不得对抗第三人。并且，根据现行法律和有关规定，抵押合同抵押登记之日起生效。

抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。

二、房产抵押贷还款方式有几种

1、一次还本付息法

现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：

到期一次还本付息额=贷款本金×[1年利率(%)](贷款期为一年)

到期一次还本付息额=贷款本金×[1月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：

10000元×[1(4.05%÷12月)×7月]=10236.3元

2、等额本息还款法

个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。

3、等额本金还款法

等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。其计算公式如下：

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数(本金-已归还本金累计额)×季利率

此时可以供贷款人选择的方式分为了三种，不过还是那句话，具体应该怎么选择，其实还是需要结合实际的情况作出才行，毕竟此时关系到每个月还贷的情况，如果经济情况不是很好的话，则最好是选择那种等额本息还款方式。