根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷运用法律的解释》（以下简称司法解释）和我近年来担任房地产开发商法律顾问处理小业主交房纠纷的经验近年来，本文列举了开发商经常遇到的几类法律风险及相应的防范措施如下：

1商品房买卖合同内容的法律风险一直是开发商与小业主纠纷的焦点。绝大多数开发商出于商业运作的考虑，在销售广告中会在一定程度上夸大房地产的优势和功能。如果销售广告中的所有承诺都成为合同的内容，显然对开发商非常不利。目前，有不少小企业主以销售广告涉嫌虚假承诺为由向开发商索赔，在业内造成了一定影响。根据《司法解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告、宣传品为要约邀请，但当事人不承担责任具体确定出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺，对买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，提出买受人对商品房的购买意见，应视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房销售广告作为合同内容有两个前提条件：（1）出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的；（2）对合同有重大影响的商品房买卖合同的订立和房价的确定。

例如，类似售楼广告引起的纠纷：开发商在售楼广告中承诺所售楼盘内有露天游泳池、网球场、篮球场。广告中对游泳池的具体描述是：“不规则形状的儿童游泳池，孩子们钟声般的笑声和灿烂的波浪在这个写意的空间里碰撞；24小时恒温可以让你充分感受到在水中玩耍的乐趣。”室外绿色网球场和篮球场的描述比较模糊，只是承诺：“给你一个展示你刚健身姿的空间”，后来由于项目规划的变化，游泳池、篮球场和网球场的承诺未能如期实现，于是小业主要求开发商退房并赔偿损失。显然，实践中此类广告纠纷时有发生。一般而言，上述描述并非对游泳池、网球场、篮球场及通讯设施的具体、明确的描述，开发商也未在销售广告中对上述设施作出具体承诺。因此，开发商售楼广告中网球场、篮球场的说明不符合司法解释第三条第一款的条件；至于售楼广告中对设施的描述是否对商品房买卖合同的订立和合同效力有重大影响房价的确定，即符合司法解释第三条第（二）项的规定，在证据充分的前提下，可以证明任何合理、正常的购房人在购买您的房屋时，不会因上述广告中对设施的模糊描述而受到影响而且，开发商的上述广告不会对房价的确定产生重大影响。

有必要提醒开发商，由于上述两个条件的主观性，如何判断“具体说明和承诺的确定”和“对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响”没有具体的客观标准。一旦诉讼发生，如何判断将在很大程度上取决于法官对上述规定的理解，也就是说，法官在这一点上有很大的自由裁量权。不排除法院认为上述销售广告中的描述是合同不可分割的一部分的可能性。因此，开发商应注意收集相关证据，证明该房地产的销售和定价不依赖于上述广告中的表述；同时，它还可以获得批准规划变更等证据，作为处理小业主索赔的补充措施。其次，质量缺陷的法律责任也是一个不可回避的问题。在房屋的验收和交付过程中，一些潜在的缺陷往往没有被发现。小业主要住一段时间才会意识到。这时，就会引发纠纷，甚至一些小业主要退房并提出高额赔偿要求。下面的案例就是这样一种情况：