购房合同在什么情况下无效：

1。开发商违反法律法规

如果开发商未取得预售证就将房屋出售给买方，并且未签署商品房销售合同，则购房合同无效。开发商弄虚作假，胁迫买受人签订合同

开发商误导买受人，造成重大误解无效，或者开发商胁迫买受人签订违背真实意思的《房屋买卖合同》。但是，买方需要提供证据向法院和仲裁机构申请变更或撤销

3。交付的房屋类型与设计不一致

如果开发商未经许可更改设计，包括房屋类型和面积方向，买方有权要求归还房屋，购买合同无效

4。房屋面积误差超过3%

开发商实际交付的房屋实测面积与合同约定的建筑面积或套房面积误差的绝对值超过3%，买受人有权要求退房，购房合同无效

5。房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构指承重墙、梁、柱等，经项目质量检验机构检验不合格，买方有权退房，购房合同无效。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人签订房屋买卖合同

无民事行为能力人或者限制民事行为能力人需要法定代理人签订房屋买卖合同，否则该合同无效。它主要常见于二手房的销售中。买卖合同签订后，出卖人未通知买受人购买该房屋并再次抵押的，出卖人未通知买受人将该房屋抵押给第三人的，该合同无效。或者销售一套以上房屋的行为，购房合同无效。开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

开发商将拆迁安置房出售给买受人，签订的购房合同无效

9。逾期交付超过合理期限

如果出卖人逾期交付房屋，且在三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋的任务，则购房合同无效

10。出卖人不能办理商品房买卖合同的房产证或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋权属登记的期限超过一年的，因出卖人原因买受人无法办理房屋权属登记的